Księgi wieczyste pozwalają na ustalenie kto jest właścicielem nieruchomości. Oprócz tych informacji możemy ustalić także szereg uprawnień osób trzecich, które związane są z daną nieruchomością. Na podstawie dokumentów księgi możemy także ustalić historię nieruchomości.
Księgi wieczyste prowadzone są przez Sądy Rejonowe, które pozostają właściwe dla położenia danej nieruchomości. Podczas wizyty w Sądzie należy odszukać czytelnię Wydziału Ksiąg Wieczystych, w której będziemy mogli zapoznać się z księgą i jej dokumentami.
Same księgi wieczyste pozostają dostępne dla wszystkich zainteresowanych. Należy jednak zwrócić uwagę, że księga wieczysta składa się z dokumentu samej księgi (przypominającej zeszyt) oraz zbioru dokumentów dla tej księgi. Tak też, ogólnodostępna pozostaje sama księga, natomiast wgląd do dokumentów jest zastrzeżony wyłącznie dla właścicieli nieruchomości lub innych osób i podmiotów ujawnionych w księdze. W szczególnie uzasadnionych przypadkach, za zgodą sędziego, możliwe jest udzielenie wglądu do dokumentów księgi wieczystej dla osób trzecich, które posiadają interes prawny. W tym wypadku dostęp może zostać ograniczony na przykład do niektórych dokumentów związanych z wykazanym interesem prawnym.
Numer księgi wieczystej
Aby w ogóle otrzymać do wglądu księgę wieczystą, należy wskazać jej numer. Obecnie stosowana jest następująca numeracja ksiąg wieczystych: (1) prefiks oznaczający właściwy Sąd Rejonowy, (2) numer księgi oraz (3) cyfrę kontrolną. Dla przykładu prefiks Sądu Rejonowego dla Krakowa-Podgórza w Krakowie to KR1P.
Numer księgi wieczystej bez żadnego problemu otrzyma właściciel nieruchomości oraz osoba, której imię i nazwisko jest ujawnione w księdze wieczystej (np. wierzyciel hipoteczny). Większy kłopot z uzyskaniem tego numeru napotka osoba trzecia, która w ogóle nie jest ujawniona w danej księdze (np. zainteresowany zakupem danej nieruchomości). Numery ksiąg wieczystych możemy ustalić w samym Sądzie Rejonowym prowadzącym księgę lub we właściwym Urzędzie Gminy lub Starostwie, w których prowadzone są Wydziały Geodezji. Numeru księgi wieczystej można odszukiwać według nazwiska właściciela (użytkownika wieczystego), numeru PESEL, numeru działki lub samego adresu położenia nieruchomości. W zależności od przypadku (aktualności wpisów w danej księdze) poszukiwanie numeru może wymagać przedstawiania dodatkowych dokumentów.
Wgląd do księgi w Internecie
Wglądu do księgi wieczystej można dokonać również on-line za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. W tym wypadku należy podkreślić, że w sieci znajduje się wiele różnych stron internetowych, gdzie wymagane są opłaty za wgląd do księgi wieczystej. Takie opłaty pobierane są bezpodstawnie, ponieważ wgląd do księgi wieczystej za pośrednictwem oficjalnej strony Ministerstwa pozostaje bezpłatny. Wgląd do księgi za pośrednictwem sieci możliwy jest tylko wobec tych ksiąg, które prowadzone są w wersji elektronicznej. Obecnie jest to większość ksiąg wieczystych. Strona internetowa pozwala na wgląd do księgi wieczystej prowadzonej w dowolnym Sądzie w Polsce, ale jednocześnie nie pozwala w żadnym wypadku na wgląd dokumentów będących podstawą ujawnionych wpisów.
Jak czytać księgę wieczystą
Każda księga wieczysta składa się z czterech działów, pośród których pierwszy dział możemy podzielić na dwie części. Tak też Dział I: dzielimy na Dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” oraz Dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością”. Następnie wyróżniamy Dział II: „Własność”, Dział III: „Prawa, roszczenia i ograniczenia” oraz Dział IV: „Hipoteka”.
W pierwszym dziale (DZIAŁ I-O) możemy odnaleźć informacje opisujące nieruchomość, dotyczące między innymi numeru działki ewidencyjnej, powierzchni, ujawnienia budynków. Jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla wyodrębnionego lokalu, w dziale tym odnajdziemy wykaz pomierzeń, z których składa się dany lokal.
W pierwszym dziale (DZIAŁ I-Sp) znajduje się opis praw związanych z prawem własności danej nieruchomości. W tym wypadku mogą to być na przykład służebności drogowe (ale tylko te, które związane są z naszą nieruchomością i obciążają inne nieruchomości). Możemy więc ustalić w ten sposób szlak drogi (służebności) prowadzącej do naszej nieruchomości. Jeżeli księga wieczysta prowadzona jest dla wyodrębnionego lokalu, w dziale tym ujawniony jest także opis udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, a który związany jest z danym lokalem w wysokości odpowiadającej jego powierzchni użytkowej.
W drugim dziale (DZIAŁ II) możemy przeczytać informacje o właścicielu nieruchomości (względnie o właścicielu oraz użytkowniku wieczystym). Odnajdziemy tu imię i nazwisko, a także – w większości przypadków – imiona rodziców właściciela oraz jego numer PESEL. Jeżeli nieruchomość objęta jest współwłasnością, przy każdym właścicielu odnajdziemy określenie wysokości posiadanego udziału.
W trzecim dziale (DZIAŁ III) znajdują się informacje o prawach, roszczeniach i ograniczeniach istniejących względem naszej nieruchomości. W tym wypadku mogą to być na przykład służebności drogowe (ale tylko te które obciążają naszą nieruchomość). Możemy więc ustalić w ten sposób szlak drogi (służebności) prowadzącej po naszej nieruchomości do innej nieruchomości. W dziale tym możemy też ustalić czy istnieją ujawnione w księdze ustanowione przez dany Sąd zakazy zbywania nieruchomości lub inne ograniczenia w jej dysponowaniu. Takie ograniczenia mogą wynikać w związku z prowadzonymi postępowaniami sądowymi, wynikiem których może dochodzić do ustalania właściwego właściciela nieruchomości (np. w drodze zasiedzenia lub uwłaszczenia). W dziale tym możemy też ustalić czy wobec nieruchomości prowadzone są przez Komorników sądowych postępowania egzekucyjne. W tym wypadku w dziale tym ustalimy dane danego Komornika sądowego oraz sygnaturę postępowania egzekucyjnego.
W czwartym dziale (DZIAŁ IV) ujawnione są hipoteki stanowiące zabezpieczenie na nieruchomości. W tym wypadku będzie to opis hipoteki ze wskazaniem jej sumy oraz wierzyciela hipotecznego. W przypadku hipotek należy zwrócić uwagę na miejsce (numer) danej hipoteki, ponieważ przy ustaleniu dalszych uprawnień wierzycieli hipotecznych będzie on wyznaczał kolejność zaspokojenia ich roszczeń.
Dla każdego z opisanych działów wspólną cechą pozostaje opis dokumentów będących podstawą ujawnienia wpisów. Tak też każdy wpis w księdze wieczystej następuje na podstawie dokumentu (na przykład aktu notarialnego lub postanowienia sądu). Dokumenty te składają się na akta danej księgi wieczystej i jako takie – jak opisano to powyżej – dostępne są wyłącznie dla osób, których dotyczą same wpisy w księdze wieczystej. Dokumenty te (chociażby dotyczyły poprzednich właścicieli) przechowywane są przy księdze wieczystej, a w oparciu o ich treść możemy ustalić historię danej nieruchomości. Każdy z dokumentów będących podstawą wpisu składany jest wraz z wnioskiem, któremu nadawany jest kolejny numer (tzw. Dz. KW). Odczytując daną informację z księgi – według tego właśnie numeru znajdującego się przy wpisie tej informacji – możemy szybko odszukać dokument będący podstawą ujawnienia danego wpisu.
Księgi wieczyste dawne
Częściowo podsumowując należy wskazać, że powyższe informacje dotyczą wyłącznie ksiąg wieczystych prowadzonych według obecnie obowiązujących przepisów prawa. Niejednokrotnie zdarza się też, że dla danej nieruchomości nie została założona nowa księga wieczysta. Wówczas dla danej nieruchomości (w przypadku całkowitego braku księgi) prowadzony jest zbiór dokumentów. Możemy też jednak spotkać się z księgą wieczystą dawną, której nazwa będzie inna dla różnych regionów naszego kraju. Różnice te wynikają z odmiennych podstaw prawnych określających zasady prowadzenia rejestrów nieruchomości, a które różne były dla każdego z zaborców. Wprowadzane od początki XIX wieku rejestry nieruchomości przetrwały aż do czasów obecnych, natomiast jako takie zostały zamknięte po II Wojnie Światowej. Wówczas też rozpoczęto zakładanie nowoczesnych ksiąg wieczystych, których układ i sposób prowadzenia nie zmienił się do dziś. W międzyczasie księgi wieczyste zostały oczywiście udostępnione w Internecie, ale ich układ pozostaje niezmienny od kilkudziesięciu lat.
Ostatecznie, należy zwrócić uwagę, że w przypadku niezgodności wpisów w księdze warto skorzystać z konsultacji z prawnikiem, ponieważ niektóre z błędów możemy naprawić samodzielnie (np. poprzez właściwy wniosek do Sądu) a inne nieprawidłowości wyłącznie za pośrednictwem właściwego sformalizowanego postępowania z udziałem innych osób (np. osób, których prawa ujawniono w księdze w niewłaściwy sposób).
Kancelaria Adwokacka
Adwokat
Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl