Budowa domu to proces złożony, wymagający co najmniej wielomiesięcznych, czy nawet kilkuletnich działań. Podobnie złożony jest proces finansowania budowy kredytem bankowym, a zobowiązanie takie różni się nieco od kredytu na zakup nieruchomości z rynku wtórnego.
Z punktu widzenia kredytu sprawa jest prosta, jeśli nabywamy dom budowany przez dewelopera. W takim przypadku kredyt na budowę takiego domu niczym nie różni się od kredytu na zakup mieszkania z rynku pierwotnego. W taki sam sposób ustalane jest oprocentowanie, również niemal taki sam komplet dokumentów jest wymagany z wnioskiem kredytowym. Konieczne jest dostarczenie umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego, które pokażą co i za ile kupujemy. Znajdziemy tam informacje o powierzchni, standardzie wykończenia, terminach realizacji czy wreszcie o cenie nieruchomości. Co ważne, jeśli nie dobieramy kredytu na wykończenie takiego domu, to nie musimy dostarczać kosztorysu budowy, jak jest to konieczne przy samodzielnej budowie. W przypadku realizacji inwestycji przez dewelopera wystarczy tylko informacja o cenie. Wszelkie ewentualne ryzyka wzrostu kosztów inwestycji leżą po stronie budującego przedsiębiorcy.
Budujesz samodzielnie – sporządź kosztorys
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku, gdy dom budujemy systemem gospodarczym. Wówczas konieczne jest sporządzenie kosztorysu budowy, który uwzględni wszelkie etapy i prace, które trzeba wykonać. Niezbędne jest więc realne oszacowanie kosztów.
Działka – pierwszy krok do budowy domu
Naszego domu nie wybudujemy bez działki, na której ma on stanąć. To oczywistość, ale bez działki nie rozpoczniemy także w większości banków procedury ubiegania się o kredyt na budowę domu. W przypadku takich inwestycji kredyt dzielony jest najczęściej na dwa etapy. Pierwszy to zakup i finansowanie działki budowlanej, a dopiero później kredyt na samą budowę domu. Wynika to z faktu, że bank rozpatrując wniosek o budowę musi posiadać projekt budowlany, warunki zabudowy, czy pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy wystawione na kredytobiorcę. Jednak czynności te (np. zgłoszenie budowy) mogą być dokonane tylko przez właściciela działki, zatem konieczne jest najpierw nabycie gruntu, a dopiero później dopełnienie formalności. Zatem pierwszym krokiem jest nabycie działki (za gotówkę lub kredyt), a dopiero później ubieganie się o kredyt na budowę domu.
Nieliczne instytucje pozwalają na łączenie tych celów, czyli ubieganie się w tym samym czasie o środki na zakup gruntu i późniejszą budowę domu. Jednak nawet w tym przypadku, gdy kredytobiorca nie posiada z oczywistych względów pozwolenia na budowę czy nie może zgłosić rozpoczęcia budowy w urzędzie, konieczne jest dołączenie do wniosku kredytowego niezatwierdzonego projektu budowlanego. Bank rozpatrując wniosek musi wiedzieć co chcemy na tym gruncie wybudować. Dokumenty potwierdzające możliwość rozpoczęcia budowy trzeba będzie dostarczyć do banku po zakupie działki, jako jeden z warunków do uruchomienia części kredytu przeznaczonego na budowę domu.
Jak rozliczyć się z wykonanych prac?
Tak jak w przypadku każdego kredytu celowego konieczne jest udokumentowanie wykorzystania środków zgodnie z przeznaczeniem. Oznacza to, że na każdym etapie bank ma prawo zweryfikować czy prace budowlane postępują zgodnie z harmonogramem budowy. Przed uruchomieniem kolejnych transz kredytu zarządzana jest kontrola inwestycji. Postępy prac budowlanych są sprawdzane przez pracownika banku lub osobę upoważnioną (np. rzeczoznawca) i dopiero po pozytywnej weryfikacji następuje wypłata dalszych środków. W tym miejscu trzeba pamiętać, że bank zaakceptuje tylko prace, które zostały wykonane i rozliczy materiały już wykorzystane, a nie te zakupione, które leżą na placu budowy. Oznacza to, że nie możemy na etapie np. prac fundamentowych kupić już dachówki czy okien. Zakup tych materiałów na tak wczesnym etapie nie zostanie przez bank uwzględniony. Wydatki muszą być bowiem ponoszone zgodnie z harmonogramem prac.
Planując budowę domu i finansowanie jej kredytem bankowym musimy też wiedzieć, że cały proces inwestycji nie może trwać dłużej niż 2 lata. W takim maksymalnym czasie w ocenie banku powinniśmy wybudować dom i oddać go do użytkowania.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Notus Doradcy