Jeśli zdecydowaliście już o zakupie czas na dopełnienie formalności.

Księga wieczysta

Zanim podpiszecie umowę kupna nieruchomości sprzedający powinien przedstawić wam szereg dokumentów. Ten najważniejszy to wypis z księgi wieczystej. Wbrew pozorom wasza rola nie jest tu zbyt wielka, bo sprawdzenie księgi wieczystej spoczywa na notariuszu. To on w dzień podpisania aktu powinien sprawdzić wpisy w księdze. Nie tylko to kto jest właścicielem ale także inne informacje. Przede wszystkim to czy nie jest ona zastawiona i obciążona hipoteką, taka informacja jest w każdej księdze wieczystej. Polecam jeszcze przed zakupem poprosić kupującego o numer księgi wieczystej. Na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości www.ekw.ms.gov.pl będziecie mogli wstępnie informacje sprawdzić sami.

Sprawdź plan w internecie

Na stronach Biuletynu Informacji Publicznej prowadzonej dla każdej gminy, a często także na stronach gmin, można sprawdzić, jaki jest dokładnie plan miejscowy dla Twojej działki. W Części opisowej znajdziesz wszelkie informacje na temat intensywności zabudowy, wysokości, rodzaju dachu czy ogrodzenia. Na mapie można również sprawdzić drogi i media.

Uwaga

Dla pewności warto zajrzeć do gminy bezpośrednio, zdarza się bowiem, że np. media na mapie naniesione są wadliwie i wtedy tylko urzędnik wie gdzie przeprowadzone są naprawdę.

Dokumenty od sprzedającego:
  1. W dniu podpisania umowy przenoszącej własność sprzedający musi wylegitymować się ważnym dowodem osobistym, ale to nie wszystko. Jeżeli pozostaje w związku małżeńskim i nie posiada rozdzielności majątkowej, zgodę na zbycie działki musi wyrazić współmałżonek i konieczne jest, aby był obecny w trakcie aktu sprzedaży w notariacie.
  2. Zapytajcie również sprzedającego czy nie prowadzi działalności gospodarczej. Jeżeli taka sytuacja ma miejsce poproście o zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami i ZUS. Może się bowiem okazać, że sprzedający jest zadłużony w tych instytucjach i w przyszłości to nieujawnione roszczenie może być obciążeniem. Zgodnie z artykułem 112 paragraf 1 punkt 3 Ordynacji Podatkowej, jeżeli osoba prowadząca działalność gospodarczą posiada zaległości podatkowe i sprzedaje nam działkę jako część zorganizowaną przedsiębiorstwa, to wszelkie zaległości mogą być windykowane od nas. Oczywiście chodzi o działki, które były częścią prowadzonej działalności gospodarczej. Ważność zaświadczenia wynosi 30 dni.
Inne dokumenty

Sprzedający musi przedstawić nam wypis z rejestru gruntów oraz mapę zasadniczą. Konieczny jest również wypis z miejscowego planu zagospodarowania terenu, potwierdzający najważniejszą dla was informację, że na tym terenie możliwa jest zabudowa. Od niedawna wymagany jest także dokument zaświadczający, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu i że w odniesieniu do działki nie była wydana decyzja w myśl art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września o lasach państwowych oraz raz zaświadczenie potwierdzające, że nieruchomość jest lub nie jest objęta planem rewitalizacji.

Sprawdź drogę

Najlepszym rozwiązaniem jest sytuacja, w której nasza działka zlokalizowana jest przy drodze gminnej. Jeżeli jednak okaże się, że jest to droga prywatna, to wraz z aktem zakpu działki musisz też zapewnić sobie dojazd. W akcie powinna być wpisana służebność drogi lub prawo współwłasności. Obydwa modele pozwalają Ci na bezproblemowy przejazd. Pamiętaj też, że może się wydarzyć, że właśnie tą drogą będziesz prowadził media. Służebność to nie to samo co zgoda na prowadzenie prac w drodze. Musisz, więc mieć również zgodę na poprowadzenie mediów drogą. Co istotne w przypadku drogi prywatnej musi być zgoda gminy na wjazd na tą drogę z drogi gminnej. Taki wniosek składa się do wydziałów drogowych na odpowiednich wzorach.

Umowa przedwstępna i umowa końcowa

Często zdarza się, że sprzedający nie ma jeszcze skompletowanych dokumentów a my jesteśmy już zdecydowani na zakup. Chcemy zagwarantować sobie, że sprzedający nie zmieni zdania lub nie podniesie ceny działki. W takiej sytuacji idealnym rozwiązaniem jest rozłożenie procesu kupna na dwa etapy: podpisanie umowy przedwstępnej a następnie końcowej umowy przenoszącej własność. W trakcie umowy przedwstępnej wpłacamy w formie zadatku część kwoty, z reguły nie mniej niż 20%. Jeżeli sprzedający zmieni decyzję zobowiązany będzie do zwrócenia nam pieniędzy w podwójnej kwocie. Pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a końcowej sprzedający może np. uzyskać zgodę na wjazd z drogi publicznej, można uzyskać też informacje o doprowadzeniu mediów. Jeśli nie musimy czekać na takie decyzje najprościej od razu przeprowadzić zakup gruntu jednym aktem notarialnym.

Opłaty

Przystępując do aktu notarialnego musisz liczyć się z kilkoma opłatami. Te związane z przygotowaniem dokumentacji zwyczajowo ponosi sprzedający, to on w końcu musi nam udowodnić, że działka wolna jest od wad prawnych i nadaje się do zabudowy.

Z kolei opłaty notarialne zwyczajowo ponosi kupujący, choć czasem zdarza się, że strony dochodzą do porozumienia i płacą te opłaty solidarnie po połowie.

U notariusza zapłacimy kilka danin:
a) opłatę sądową w wysokości 200 zł.
b) taksę notarialną, którą możemy negocjować i do której zawsze należy doliczyć 23 procent VAT. Zgodnie z tabelą Ministerstwa Sprawiedliwości notariusz ograniczony jest narzuconą przez Ustawodawcę tabelą opłat maksymalnych. Wynosi ona w przypadku nieruchomości o wartości powyżej 60 tysięcy złotych do 1 miliona złotych – 1010 zł plus 0,4 procent powyżej kwoty 60 tysięcy. Najczęściej przy zakupie działki o wartości od 100 tysięcy do 160 tysięcy złotych opłata ta wynosi około 1000 zł i można ją oczywiście negocjować.

Podatek od czynności cywilnopranych

Przygotujcie się też na opłatę od czynności cywilnoprawnych. Tu nie ma żadnych negocjacji, opłata jest sztywna wynosi 2 % wartości działki i ponosi ją kupujący.

Opłaty przy umowie przedwstępnej

Przyjmuje się, że ponosimy wtedy tylko połowę taksy notarialnej, resztę płacimy przy umowie końcowej. Podsumowując zarówno, kiedy zakupu dokonujemy dwoma aktami – umową przedwstępną i końcową opłaty całkowite są identyczne.

Autor: Jarosław Knap