Spośród tysięcy ofert na rynku trudno wybrać projekt gotowy. Podpowiadamy jakie zalety powinien mieć dobry projekt domu jednorodzinnego.

Selekcja wstępna

Najważniejsze jest dopasowanie projektu do działki. Projekt, który nam się podoba może kompletnie nie pasować do naszej parceli. Zacznijmy więc selekcję od tych projektów, które odpowiadają wymiarom naszej działki. Ustalmy gdzie będzie wjazd i jak usytuowana będzie część ogrodowa. Gwarantuję, że wyeliminujecie w ten sposób połowę projektów.

Nasze potrzeby i przyszłość

Zanim podejmiecie decyzję spiszcie na kartce wasze priorytety, wielkość salonu, rodzaj kuchni, ile potrzebujecie tak naprawdę pokoi, czy chcecie mieć pokój gościnny, może miejsce na siłownię domową czy garderobę. Z wyliczeń wyjdzie wam ilość pomieszczeń. Pamiętajcie, że być może w przyszłości powiększy się wasza rodzina. O tym warto pomyśleć już teraz. Niekoniecznie trzeba trzymać przez lata wolne pokoje, może w przyszłości zrezygnujecie z gabinetu na rzecz pokoju dla dziecka. Często zdarza się, że w konsekwencji część pokoi stoi pusta, szkoda pieniędzy i kosztów ogrzewania lepiej przemyśleć wszystko na etapie wyboru projektu.

Dobrze zaprojektowany dom

Nowoczesne domy mają kilka cech charakterystycznych. Po pierwsze otwartą część dzienną. Otwarty układ kuchni połączonej z jadalnią i salonem wydaje się najbardziej optymalny. Zawsze możecie optycznie oddzielić kuchnię za pomocą przesłon, ścianek czy wyspy. Zamykanie kuchni jest odpowiednie raczej dla rodzin wieloosobowych gdzie kuchnia używana jest codziennie i to bardzo intensywnie. Pamiętajcie, że w dobrze zaprojektowanym domu musi znaleźć się miejsce na wiele schowków i pomieszczenie gospodarcze. Do niedawna obowiązkowym elementem każdego domu była kotłownia, teraz przy zastosowaniu kotłów kondensacyjnych często rezygnujemy z tego pomieszczenia. Przepisy pozwalają by takie piece instalować choćby w łazience. Minusem tego rozwiązania jest obniżenie estetyki dolnej łazienki, plus – w miejscu kotłowni możemy zrobić dużą spiżarnię lub mały pokój gościnny. Można też połączyć pralnię z kotłownią.

Godzina prawdy

Kiedy już określicie swoje potrzeby, w większości przypadków okazuje się, że chcieliście wybudować mały domek parterowy, góra 100 metrów kwadratowych powierzchni a wychodzi wam nie mniej, nie więcej tylko ponad 200 metrów. Teraz czas na weryfikację waszych potrzeb. Przejrzyjcie jeszcze raz swoją kartkę i wykreślcie to, co nie jest konieczne. Wtedy znajdziecie projekt kompromisowy.

Koszty, koszty, koszty

Duże rezydencje z dachami wielospadowymi, wieloma balkonami i lukarnami prezentują się bardzo okazale. Pamiętajcie jednak, że kosztują dużo więcej niż standardowy dom. Jeśli nie macie na koncie milionów najlepiej wybrać projekt z dachem dwuspadowym i bryłą w kształcie prostokąta zbliżonego do kwadratu. Nie tylko budowa takiego domu jest tańsza, ale dużo niższe są również koszty ogrzewania.

Zmiany do projektu

Bardo rzadko zdarza się tak, że projekt gotowy idealnie odpowiada naszym potrzebom. Najczęściej inwestorzy decydują się na wprowadzenie pewnych modyfikacji. Najprostsze zmiany nie wymagające opracowań konstrukcyjnych, jak choćby przesunięcie ścianek działowych czy otworów okiennych wykonamy bezproblemowo. Gorszym rozwiązaniem jest sytuacja kiedy będziecie chcieli dokonywać zmian w konstrukcji. Może okazać się to bardzo drogie, pracochłonne lub wręcz niemożliwe.

Wady projektów typowych

W dużej ilości projektów na parterze projektowane są słupy. Mają one utrzymywać stabilność konstrukcji stropu, jeżeli chcemy je zlikwidować trzeba będzie zamówić nowe obliczenia wytrzymałości konstrukcji. Podobnie jest z kominkami, często są nie tylko elementem ozdobnym ale i konstrukcyjnym, i projektowane są w centralnych przestrzeniach parteru. Problem w tym, że w niektórych miastach i gminach powoli zaczynają obowiązywać zakazy palenia paliwami stałymi, może się więc okazać, że kominek stanie się bezużyteczny. Tak stanie się w Krakowie już w 2019 roku. Wtedy na środku zostanie nam bezużyteczny słup, którego nie będziemy mogli zlikwidować.

Może się również zdarzyć tak, że będziemy chcieli zmienić układ pomieszczeń i przykładowo tam gdzie jest łazienka będziemy chcieli mięć pokój. Tu konieczna będzie zmiana w instalacjach wodnych i kanalizacyjnych, która też oczywiście kosztuje. Najlepiej gdy przed kupnem projektu przygotujecie swoje propozycje zmian i zapytacie biuro sprzedające projekt czy te zmiany będą możliwe i ile kosztują. Takie samo pytanie można też zadać projektantowi, który będzie się wami opiekował przy procedurze składania o pozwolenie na budowę. Pamiętajcie, że wasz projekt musi zostać wpisany w działkę a to musi już zrobić architekt. Pomoc architekta w adaptacji projektu gotowego to rząd wielkości od 1000 do 2000 tysięcy złotych. Cena uzależniona jest od rodzaju zmian, które chcecie wprowadzać.

Powierzchnia użytkowa

Portale oferujące projekty gotowe zazwyczaj podają powierzchnię mieszkalną, czyli tą część budynku, która przeznaczona jest do zamieszkania. Osobno podawana jest np. powierzchnia garaży. Jeżeli chcemy poznać prawdziwą powierzchnię użytkową, czyli taką od której obliczany będzie podatek od nieruchomości oraz która stanowić będzie podstawę kalkulacji dla firm budowlanych musimy te wielkości do siebie dodać. Powierzchnia użytkowa to łączna powierzchnia po obrysie wewnętrznym wszystkich pomieszczeń w stanie wykończonym. W przypadku poddasza użytkowego i skosów przepisy definiują, że do 1,4 metra wysokości takiej powierzchni nie wlicza się w ogóle, od 1,4 do 2,2 metra wlicza się w połowie. W 100% wlicza się dopiero powierzchnię powyżej 2,2 metra.

Powierzchnia zabudowy

To całkowita powierzchnia budynku liczona po obrysie zewnętrznym. Do powierzchni tej wlicza się także dobudowane do ścian garaże i grody zimowe, nie wlicza się daszków, markiz, schodów zewnętrznych, altan i szklarni. Maksymalna powierzchnia zabudowy danej działki jest określana w planach miejscowych. Pamiętajmy więc by przed kupnem projektu sprawdzić, czy dany dom mieści się w ograniczeniach nałożonych przez plan.

Powierzchnia całkowita

To powierzchnia wszystkich kondygnacji budynku liczona po obrysie zewnętrznym. W skład jej wchodzą wszystkie pomieszczenia razem z piwnicami. Do powierzchni tej wlicza się również schody zewnętrzne, tarasy i balkony. Zdarza się, że wykonawcy chcą liczyć robociznę nie według powierzchni użytkowej lecz właśnie całkowitej, wtedy trzeba negocjować takie elementy powierzchni jak choćby tarasy, które wymagają mniej nakładu pracy i nie powinny być liczone według wzorca dla całego domu.

Kubatura

To przestrzeń naszego domu wyrażona w metrach sześciennych. Jej obliczenie jest konieczne do określenia zapotrzebowania na energię grzewczą naszego domu. Kubatura jest też istotna z punktu widzenia obliczeń w wentylacji zarówno grawitacyjnej jak i mechanicznej.

Autor: Jarosław Knap