Podczas przygotowań do zakupu nieruchomości z rynku wtórnego najczęściej sporządzana jest umowa przedwstępna. Umowa ta poprzedza docelową, właściwą umowę – tzw. umowę przyrzeczoną, która ostatecznie przenosi prawo własności nieruchomości.
Istota umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy – tzw. umowy przyrzeczonej przenoszącej prawo własności nieruchomości. Istota umowy przedwstępnej, z punktu widzenia konstrukcji określonej przez kodeks cywilny, to zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy z jednoczesnym określeniem istotnych postanowień właściwych dla przyszłej umowy przyrzeczonej.
Kiedy sporządzić taką umowę?
Do zawarcia umowy przedwstępnej przy sprzedaży nieruchomości dochodzi najczęściej wtedy, gdy istnieją określone przeszkody faktyczne (np. konieczność dopełnienia formalności, związanych z udzielanym kredytem lub spłatą zadłużenia mieszkania), bądź przeszkody prawne (np. strony oczekują na wydanie dokumentacji urzędowej koniecznej dla dokonania ostatecznej transakcji), które uniemożliwiają zawarcie umowy właściwej. Umowa przedwstępna pozwala więc określić ramy czasowe na usunięcie przeszkód, stojących na drodze do zawarcia umowy przyrzeczonej – ostatecznie przenoszącej prawo własności nieruchomości. Jednocześnie umowa ta może pełnić funkcje zabezpieczającą przyszłą transakcję, na przykład, by sprzedający nie przeniósł prawa własności nieruchomości na osobę trzecią przed upływem określonego terminu, w którym najpóźniej miałoby dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej między stronami umowy przedwstępnej.
Forma umowy
Zawierając umowę przedwstępną zakupu nieruchomości z rynku wtórnego nie mamy obowiązku zawierania tej umowy w formie aktu notarialnego. Ostatecznie jednak forma zawarcia umowy – tj. forma zwykła pisemna lub forma aktu notarialnego – odgrywa ogromne znaczenie, w sytuacji, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W każdej sytuacji, tj. niezależnie od formy umowy przedwstępnej – druga strona może domagać się naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeżeli jednak umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, druga strona może dodatkowo domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
Przesłanki do wniesienia powództwa do sądu
W sytuacji, gdy mimo zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego – tj. zawartej z zachowaniem wymogów określonych dla umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości – druga strona nie chce przystąpić do sporządzenia przed notariuszem umowy przyrzeczonej, można skierować sprawę do postępowania sądowego. Powództwo opierać powinno się o art. 64 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym prawomocne orzeczenie sądu, stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Po wytoczeniu powództwa przeciwko osobie, która nie chce przystąpić do sporządzenia umowy przyrzeczonej, sąd dokona weryfikacji, czy umowa przedwstępna została zawarta w formie właściwej dla umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości – tj. w formie aktu notarialnego – oraz, czy w umowie przedwstępnej określono elementy istotne dla umowy przyrzeczonej. Sąd w wyroku ustala następnie konkretne postanowienia umowy przyrzeczonej, działając w granicach określonych przez zapisy umowy przedwstępnej.
Powyższe potwierdza, że w przypadku transakcji na ryku wtórnym, forma zawieranej umowy przedwstępnej nie jest ograniczona wyłącznie do aktu notarialnego, tj. może być ona sporządzona także w zwykłej formie pisemnej. Mimo to, z uwagi na zaangażowanie środków finansowych oraz charakter przedsięwzięcia, jakim jest zakup nieruchomości, w określonych wypadkach warto rozważyć zawarcie umowy przedwstępnej właśnie w formie aktu notarialnego. Taki zbieg pozwala na maksymalną ochronę stron umowy, gwarantując jednocześnie, że – o ile w umowie przedwstępnej poprawnie określone zostaną istotne elementy właściwe dla umowy przyrzeczonej – do zawarcia umowy będzie mogło dojść za pośrednictwem sądu, chociażby jedna ze stron pozostawała w tej kwestii całkowicie bierna.
Autor:
Adwokat Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl