Jak wybrać ekipę budowlaną?

2018-03-12T12:13:55+02:00 Marzec 12, 2018|

Projekt domu gotowy, dokumenty skompletowane, pozwolenie na budowę mamy w ręku. Łapiemy oddech i zadajemy sobie kluczowe pytanie – kto wybuduje nasz dom? Wybór ekipy budowlanej spędza sen z powiek wielu inwestorom, ale – odpowiednio się przygotowawszy – możemy wybrać dobrze i uniknąć poważnych kłopotów.

Gdzie szukać?

Warto pytać wśród osób, które dom już budowały, bo polecona ekipa ma dodatkowe plusy na starcie i jest bardziej wiarygodna niż ta znaleziona w internecie. Na przekór trendom i prymowi, jaki w innych dziedzinach życia wiedzie internet – wielu dobrych wykonawców pracuje tylko i wyłącznie dzięki polecaniu, a ich nazwisk próżno szukać w sieci. Mają tak dużo pracy i wykonują ją tak starannie, że nie muszą się w żaden sposób reklamować. Nie znaczy to, że fachowca w internecie nie znajdziemy, warto jednak dodatkowo sprawdzić, czy rekomendacje lub to co sam napisał o sobie szef ekipy, jest prawdą.

Jak rozmawiać z wykonawcą?

Zaczynamy od przedstawienia projektu budowlanego domu i prośby o wycenę. Należy wyjaśnić, czego oczekujemy od ekipy – zakres wycenianych prac musi być ściśle określony. “Stan surowy otwarty” to sformułowanie rozumiane bardzo różnie. Nie jest ono terminem prawnym, dlatego należy je na wstępie sprecyzować. Część wykonawców rozumie go jako budowę domu z poszyciem dachu, ale bez izolacji i pokrycia. Dla innych jest to dom z wykończonym dachem. Zgadzają się jedynie co do tego, że inwestycja w “stanie surowym otwartym” nie ma okien i drzwi. Jedni w wycenie uwzględnią prace ziemne i wliczą je w przygotowanie terenu pod fundamenty, a inni – jeśli prac będzie dużo, a teren wymagający – może oczekiwać dodatkowej zapłaty. Potrzebna będzie nam również osobna wycena materiałów budowlanych, do czego wykonawca będzie potrzebował projekt wykonawczy, a więc projekt konstrukcji, projekty instalacji, rzuty, przekroje i detale architektoniczne.

Warto też spotkać się z wykonawcą w miejscu planowanej inwestycji, gdzie pozna ukształtowanie terenu i otoczenie. To okazja do zadania kolejnych pytań. Pamiętajmy, że jako inwestorzy mamy prawo zadawać ich wiele, a dobry budowlaniec powinien cierpliwie na nie odpowiadać. Właściwa komunikacja to duży plus dla szefa ekipy, w razie problemów- łatwiej je rozwiązać, a gdy pojawią sie pomysły, jakich ewentualnie zmian dokonać w trakcie – prace będą przebiegały sprawniej.

Koszty dodatkowe

Wycena, jaka przedstawi nam wykonawca to nie wszystkie koszty, jakie będziemy musieli ponieść, aby dom w stanie surowym finalnie stanął na działce. I pamiętajmy, że – jeśli nie ustalimy inaczej – są one po stronie inwestora. Musimy tu uwzględnić m.in.:

  • koszty zabezpieczenia terenu, a więc ogrodzenia działki, albo jej fragmentu, gdzie będą składowane materiały budowlane) i koszt tymczasowego garażu, w którym będą chowane narzędzia i część sprzętu,
  • koszty ewentualnego przygotowania drogi dojazdowej (utwardzenia, by bezpiecznie mógł na nią wjechać ciężki sprzęt),
  • koszty zużycia mediów (wykonawca potrzebuje do budowy wodę i prąd), które najpierw musimy do działki doprowadzić,
  • koszt prac geodety, który wyznaczy punkt “zero” oraz co najmniej cztery punkty granic domu,
  • koszty instalacji (ekipa budowlana przygotowuje tylko odpowiednie otwory na instalacje).
Kto kupi materiały i kto straci, gdy zostaną ukradzione?
  • Za materiały odpowiada wykonawca. Nie martwimy się o nic, materiały kupuje i przywozi ekipa budowlana. Gdy ustalimy, że dodatkowo odpowiada za ich bezpieczeństwo, możemy spać spokojnie, nie pilnując nocami cennych zakupów. Jednak nie mamy wówczas pełnej kontroli nad cenami i ilością materiałów trafiających na naszą budowę. Koszty są najczęściej z góry określone przez wykonawcę. który chce otrzymać ustaloną na początku sumę.
  • Za materiały odpowiada inwestor. To wersja dla osób, które mają czas, chęć i cierpliwość do sprawdzenia, ile w różnych składach kosztuje na przykład tona stali, albo czy pustak, który nam proponują spełnia wymogi jakościowe zawarte z naszym projekcie. Jeśli wykonawca będzie pomocny, zrobi to za nas. To jednak my negocjujemy ceny w składach, dokonujemy zakupu, płatności i odpowiadamy za materiały na placu budowy.

W każdej z powyższych opcji warto zabezpieczyć teren budowy. Nie ma lepszej ochrony niż oko sąsiada, więc przywitanie się z kolegą zza płotu nie zaszkodzi. Można też pomyśleć o większej ochronie i kupić podstawowy system alarmowy. Zainstalowane na placu budowy czujek ruchu z systemem indywidualnego powiadamiania na telefon albo współpracą z firmą ochroniarską to koszt kilkuset złotych.

Jak długo trwa budowa domu?

To zależy od wielu czynników, w tym projektu, liczby osób pracujących w ekipie, sposobu ich pracy, a także pogody. Dom w stanie surowym może stanąć w dwa miesiące albo pół roku. Obecnie spory kłopot sprawiają robotnicy, którzy z dnia na dzień potrafią odejść, wybierając lepsze dla siebie oferty prac. Przedłużająca się zima i wiosenne deszcze też skuteczne mogą popsuć plany i opóźnić planowany start. Jeśli w umowie zapiszemy kary dla wykonawcy za opóźnienia, na pewno – dla własnego bezpieczeństwa – wydłuży on maksymalnie termin zakończenia prac.

Nie zawsze warto spieszyć się z budową. Po niektórych etapach, dom powinien “odstać” i poczekać na kolejne prace. Kilka tygodni przerwy to naturalne odstępu czasu podczas realizacji dużych inwestycji. Nie dziwmy się zatem, gdy zdarzy się dzień, że ekipa nie pojawi sie na placu budowy. Z drugiej strony, uważajmy na wykonawców, którzy w danym sezonie prowadzą kilka budów i nadmiar zobowiązań powoduje, że zaniedbują naszą inwestycję.

Większość budowlańców doradza, by gotowy w stanie surowym dom przezimował bez okien i drzwi. Chodzi o to, by odpowiednio osiadł, podatny na wiatr i niskie temperatury. To ma zapobiec późniejszemu pękaniu ścian. Warto więc słuchać doświadczonych fachowców i – ustalając terminy – znaleźć kompromis.

Kierownik budowy

Ogromna rola podczas realizacji inwestycji przypada kierownikowi budowy. Powinna być to osoba niezależna, niezwiązana w żaden sposób z ekipą wykonawczą. Jej rolą jest kontrolowanie przebiegu prac, prowadzenie dziennika budowy i odbiór poszczególnych etapów. To on – jeśli zaistnieje taka konieczność – zleci ekipie poprawki. Powinna być to osoba, dla której sztuka budowy jest znana z autopsji, a nie zza biurka. Warto korzystać z jej wiedzy, by – w razie kłopotów – na wstrzymanie budowy i usunięcie usterek nie było za późno. Lepiej, by kierownik znał sie na budowie domu i pomagał nam zrealizować inwestycję, a nie był jedynie “złem koniecznym”, które podpisze kilka papierków. Może mu zresztą przypaść cenna rola arbitra, proponującego kompromis – czy to na etapie uzgodnień przed rozpoczęciem prac, czy podczas trwania budowy. Z kierownikiem spisujemy osobną umowę, w której ustalamy zakres pracy oraz wynagrodzenie.

Umowa

Wszystkie ustalenia musimy spisać w umowie. Każde dodatkowe zlecenie warto zawrzeć w aneksach do umowy głównej. Nie dajmy się zwieść dobrej rozmowie czy obietnicom o szybkiej i bezproblemowej pracy. Zasady “jakoś to będzie” nie stosujmy do realizacji – prawdopodobnie – największej inwestycji w naszym życiu. Zaprośmy więc szefa ekipy i kierownika budowy na kawę, by w kulturalnej atmosferze wynegocjować – punkt po punkcie – jak najlepsze dla nas warunki.

Umowa powinna zawierać ustalenia dotyczące:

  • zakresu prac (warto rozbić je na etapy i rozliczać się po odbiorze każdego z nich),
  • terminów rozpoczęcia budowy ukończenia i odbiorów poszczególnych etapów prac,
  • dostarczenia i zabezpieczenia materiałów,
  • kosztów prac oraz sposobów rozliczania,
  • kar w przypadku niedotrzymania terminów lub rozwiązania umowy,
  • pracy ekipy w przypadku stwierdzenia wad uniemożliwiających użytkowanie domu lub rozbieżności z projektem,
  • angażowania do prac podwykonawców,
  • roli kierownika budowy,
  • gwarancji na wykonane prace,
  • ubezpieczenia wykonawcy.
Zmiany

Ekipa ma zbudować nasz dom zgodnie z projektem. Pamiętajmy jednak, że budowlaniec ma najczęściej większą wiedzę o materiałach i najnowszych technologiach niż projektant czy konstruktor. Warto więc być otwartym na ewentualne zmiany w trakcie budowy – oczywiście za zgodą kierownika budowy – i taki punkt także zawrzeć w umowie.

Istotna jest wreszcie współpraca wszystkich branżystów, zaangażowanych w nasz projekt i jego realizację. Obecność szefa ekipy podczas prac geodety czy instalatorów może pozwolić uniknąć kłopotów, a jego rozmowa z projektantem czy konstruktorem może wyjaśnić wątpliwości, a także zrodzić lepsze, tańsze rozwiązania.

Autor: Magda Wrzos