8 grudnia 2017 r. w Dzienniku Ustaw zostało ogłoszone rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z 14 listopada 2017 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to, z jednym wyjątkiem dotyczącym stanowisk postojowych w garażu, weszło w życie 1 stycznia 2018 r.

Zmiany dotyczą także przepisów ogólnych, w których dodano definicję działki budowlanej, parkingu i aneksu kuchennego, zmieniono również definicję zabudowy śródmiejskiej, kondygnacji oraz terenu biologicznie czynnego. Poniżej przyjrzyjmy się niektórym zmianom, które wprowadza rozporządzenie.

Sytuowanie budynków

Na gruncie poprzednio obowiązujących regulacji, nawet jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidywano możliwość sytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy działki budowlanej albo bezpośrednio przy granicy tej działki, inwestor musiał wystąpić z wnioskiem o odstępstwo od przepisów techniczno – budowlanych. Zgodnie z nowym rozporządzeniem, jeżeli plan miejscowy przewiduje możliwość sytuowania budynku w taki sposób, inwestor nie ma takiego obowiązku. Obecnie wprost przewidziano bowiem możliwość sytuowania budynku w odległości 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. Co istotne, zmiana przepisów dotyczy każdego rodzaju zabudowy, a nie jak dotychczas – zabudowy jednorodzinnej. Ponadto, przy uwzględnieniu przepisów odrębnych i innych przepisów rozporządzenia, dopuszcza się sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dopuszczono również, przy spełnieniu określonych wymagań, zmniejszenie odległości budynków jednorodzinnych od granicy lasu. Dotychczas należało zachować odległość minimum 12 m. Obecnie sytuowanie budynków jednorodzinnych, przy spełnieniu określonych warunków, jest możliwe w odległości 4 m od granicy lasu (w sytuacji gdy granica lasu jest usytuowana na sąsiedniej działce) lub bezpośrednio przy granicy lasu (gdy znajduje się ona na działce, na której realizowana jest inwestycja).

Stanowiska postojowe dla samochodów

Zmianie uległo także wymaganie co do minimalnej szerokości stanowiska postojowego dla samochodu osobowego, z 2,3 m do 2,5 m. Znikną również problemy interpretacyjne dotyczące odległości stanowiska postojowego od słupa lub ściany w garażu. Rozporządzenie określa wymaganą odległość krawędzi stanowiska od słupa (0,1 m) i ściany (0,3 m), natomiast dotychczas posługiwano się niejasnym pojęciem „boku samochodu”. Zmiany w tym zakresie, jak zaznaczono na wstępie, wejdą w życie 9 grudnia 2018.
Nowelizacja niesienie ze sobą również zmiany dotyczące liczby miejsc postojowych, usytuowanych m.in. przy placach zabaw dla dzieci, oknach pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynkach opieki zdrowotnej i budynkach mieszkalnych. Bez zmian pozostaje odległość miejsc postojowych od wyżej wymienionych budowli, która wynosi 7 m, zwiększono natomiast maksymalną liczbę takich miejsc z 4 do 10 stanowisk włącznie.

W rozporządzeniu wprowadzono również zasady sytuowania miejsc postojowych dla samochodów innych niż osobowe, określając odległość takich miejsc od granic działki i okien oraz minimalne wymiary takich stanowisk. Odległości te wynoszą teraz 10 m – w przypadku parkingu zawierającego do 4 stanowisk, oraz 20 m – jeśli wyznaczono więcej niż 4 stanowiska.

Zmieniono także przepisy dotyczące odległości miejsc postojowych przeznaczonych do wyłącznego korzystania dla osób niepełnosprawnych. Zgodnie z nowelizacją mogą być one zbliżone do okien innych budynków bez żadnych ograniczeń. Miejsca te wymagają odpowiedniego oznakowania.

Ponadto w zabudowie jednorodzinnej przewidziano możliwość (w określonych przypadkach) sytuowania niezadaszonych parkingów, które składać się mogą z jednego lub dwóch stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, bez zachowania minimalnych odległości od granicy działki czy okien budynku.

Wymagania dotyczące mieszkań

Istotną zmianą jest wprowadzenie minimalnej powierzchni użytkowej mieszkania na poziomie 25 mkw. Zrezygnowano przy tym z wymagań dotyczących wymiarów co najmniej jednego pokoju, czy szerokościach w świetle ścian kuchni i sypialni, których suma dotychczas wyznaczała minimalną wielkość mieszkania na poziomie 24,1 mkw.

W mieszkaniach jednopokojowych dopuszczono możliwość stosowania aneksu kuchennego połączonego z pokojem, pod warunkiem zastosowania wentylacji i kuchni elektrycznej. Dotychczas pomieszczenie kuchenne bez okien lub wnęka kuchenna w mieszkaniu jednopokojowym mogła być połączona jedynie z przedpokojem.

Pozytywnie należy ocenić usunięcie obowiązku przewidzenia w łazience miejsca zainstalowania pralki automatycznej i przestrzeni na pojemnik na brudną bieliznę. Uchylono również przepisy dotyczące obowiązkowych elementów wyposażenia kuchni. Z całą pewnością zmiany te są korzystne tak dla nabywców lokali mieszkalnych, jak i projektantów, dając tym drugim większą swobodę w zakresie układu pomieszczeń, co pozwoli na lepsze dostosowanie lokali do wymagań nabywców oraz współczesnych trendów.

Pomieszczenie dla matek z dziećmi

Rozporządzeniem wprowadzono także obowiązek zapewnienia wydzielonego pomieszczenia, przystosowanego do karmienia i przewijania dzieci w budynkach gastronomii, handlu lub usług o powierzchni użytkowej powyżej 1000 mkw, wymóg ten dotyczy także stacji paliw o powierzchni powyżej 100 mkw. Wyłączono przy tym obowiązek urządzenia ustępów ogólnodostępnych dla budynków obsługi bankowej, handlu oraz usług o powierzchni użytkowej do 100 mkw.

Wyżej przedstawione kwestie to tylko część zmian przewidzianych w nowych przepisach, a pozostałe, nie omówione w niniejszym artykule, wydają się nie mniej istotne dla przyszłych inwestycji. Ważną zmianą jest choćby zwolnienie z wymagań w zakresie odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną pochylni dla osób niepełnosprawnych czy zmiany dotyczące miejsca składowania odpadów.

Wiele zmian z całą pewnością jest korzystnych, tak z punktu widzenia inwestora, jak i nabywcy, w tym omawiane wyżej zmiany w zakresie miejsc postojowych wraz z usunięciem dotychczasowych regulacji powodujących wątpliwości interpretacyjne, czy usunięcie niektórych, nieprzystających do dzisiejszych czasów wymagań, co umożliwi większą swobodę w projektowaniu lokali mieszkalnych.

Na koniec warto się także odnieść do kwestii, czy powyższe zmiany mają wpływ na zamierzenie budowlane, wobec którego przed dniem wejścia w życie nowego rozporządzenia, został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę lub wniosek o zatwierdzenie zamiennego projektu budowlanego, zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonania robót budowlanych, została wydana decyzja o pozwalaniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego? Odpowiedź na to pytanie jest negatywna, albowiem w wymienionych przypadkach stosuje się przepisy obowiązujące przed dniem wejścia w życie nowego rozporządzenia.

Autor: Radca prawny Monika Janas
www.monikajanas.pl