Niskie stopy procentowe w bankach i relatywnie niewielkie zyski, jakie przynoszą lokaty bankowe, skłaniają coraz więcej osób do poszukiwania alternatywnych, ale także w miarę bezpiecznych sposobów na inwestowanie i zarabianie pieniędzy.
Jedną z takich możliwości jest zakup mieszkania i jego wynajmowanie. W ten sposób możemy zapewnić sobie stały przypływ gotówki i wyższe stopy zwrotu, niż w przypadku lokat bankowych. Średnie stawki czynszu najmu mieszkania są mocno zróżnicowane w zależności od miasta, ale także od wielkości mieszkania i liczby pokoi. Poniższe tabele pokazują przykładowe zyski z najmu w wybranych lokalizacjach. Należy jednak pamiętać, że wysokości czynszu przedstawione w zestawieniu to wartości średnie, a w ramach każdego z miast ceny najmu mogą różnić się nawet o kilkanaście procent w porównaniu z podanymi wartościami.
W wyliczeniach założono, że miesięczne koszty ponoszone przez właściciela lokalu to 300 złotych dla mieszkania o powierzchni 35 m2 i 500 złotych dla mieszkania o powierzchni 50 m2. Jednocześnie założono, że mieszkanie będzie wynajmowane przez 11 miesięcy w roku. To ważne, gdyż w długim okresie nie da się utrzymać całkowitej ciągłości najmu. Konieczne jest uwzględnienie przerw w uzyskiwaniu dochodów, chociażby ze względu na zmianę najemcy, okresowe remonty czy wydłużony czas poszukiwania najemcy.
Co prawda, obecnie zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem jest duże i z reguły znalezienie chętnego zajmuje niewiele czasu, jednak w długim okresie to się może zmienić. Jest to szczególnie ważne, gdyż w okresie, gdy nie wynajmujemy mieszkania, nie uzyskujemy przychodu, ale koszty eksploatacji (czynsz do wspólnoty mieszkaniowej) musimy płacić. Na potrzeby porównania z lokatą bankową założono jej oprocentowanie na poziomie 3 proc. rocznie.
Czy można na tym zarobić?
Jak pokazują dane, średnie dochody z najmu przekraczają dzisiaj wysokość odsetek, jakie zarobimy na lokacie bankowej. Mogłoby więc wydawać się, że jest to bardzo dobra inwestycja. Decydując się na taki sposób oszczędzania, musimy jednak pamiętać o dodatkowych kosztach i ryzykach. W przypadku zakupu mieszkania na wynajem nie uwzględniono kosztów transakcyjnych (np. koszt notariusza) czy kosztów wykończenia lub okresowych remontów. Wpływ tych wydatków będzie różny w zależności chociażby od okresu inwestycji. Wydatki te obniżą nasze zyski, ale jeśli nasza inwestycja jest rozłożona na wiele lat, to efekt ten będzie mniejszy, niż w przypadku inwestycji krótkoterminowej. Podobnie musimy mieć świadomość, że rynek najmu w trakcie naszej inwestycji może ulec przekształceniom. Rosnąca podaż mieszkań na wynajem może spowodować spadek miesięcznych czynszów. Warto także przeprowadzić samodzielną analizę na potrzeby konkretnego mieszkania i danej lokalizacji. Wartości przedstawione w tabelach opierają się na średnich dla poszczególnych rynków, może się jednak okazać, że mieszkanie nabyte w konkretnej lokalizacji przyniesie inne zyski. Świetna lokalizacja pozwoli na uzyskanie wyższych stawek czynszu, a także skróci okresy, kiedy mieszkanie nie będzie wynajmowane i nie będzie przynosić przychodów. Jak w każdej inwestycji, konieczne jest przeprowadzenie indywidualnej analizy.
Inwestycja w mieszkania na wynajem to atrakcyjny sposób na oszczędzanie i inwestowanie. Taka forma zarabiania znajduje coraz więcej naśladowców, jednak zanim zdecydujemy się na zakup, warto przeanalizować lokalny rynek. Warto zainwestować w mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji. Co prawda, cena zakupu będzie wyższa, ale pozwoli to na wyeliminowanie – lub co najmniej ograniczenie – w przyszłości ryzyk, o których mowa powyżej.
Autor: Michał Krajkowski, Główny Analityk NOTUS Finanse SA