Niepełna likwidacja prawa użytkowania wieczystego

2018-09-27T14:29:39+00:00 Październik 4, 2018|

Od wielu miesięcy powtarzane są informacje o nadchodzącej likwidacji prawa użytkowania wieczystego. Wprowadzane obecnie zmiany prawa nie zlikwidują jednak prawa użytkowania wieczystego jako takiego, a jedynie doprowadzą do przekształceń w zakresie niektórych gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi.

Czym jest użytkowanie wieczyste

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa i położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym lub osobom prawnym. W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. Jest to więc korzystanie z nieruchomości, które w praktyce zbliżone jest do korzystania z prawa własności. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać, a to oznacza, że może on dokonać np. zbycia tego prawa na rzecz innych podmiotów.

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które użytkownik wieczysty nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Nadchodzące przekształcenia

Wraz z dniem 1 stycznia 2019 roku dojdzie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów na rzecz właścicieli domów jednorodzinnych i samodzielnych lokali położonych w budynkach wielorodzinnych wraz z budynkami gospodarczymi, garażami i innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Ustawa obejmie swoimi skutkami tylko te grunty, na których stoją domy jednorodzinne oraz budynki wielorodzinne, w których co najmniej jeden lokal mieszkalny został wyodrębniony na własność. Zgodnie z nową ustawą dopuszczalne jest, aby na przekształcanych gruntach znajdowały się budynki gospodarcze, garaże i inne obiekty budowlane lub urządzenia, o ile służą one prawidłowemu i racjonalnemu korzystaniu z budynków mieszkalnych. W przypadku budynków wielorodzinnych warunkiem przekształcenia jest, aby co najmniej połowę lokali stanowiły lokale mieszkalne. Konsekwentnie za tym przekształceniem objęte zostaną także grunty zabudowane budynkami o funkcji mieszanej (tj. takie, w których znajdują się np. lokale usługowe), ale wyłącznie wtedy, gdy funkcja mieszkaniowa będzie przeważająca.

Jeżeli jednak grunt przekształcany (objęty użytkowaniem wieczystym) zabudowany będzie budynkiem mieszkalnym oraz innym budynkiem usługowym (np. sklepem lub lokalem gastronomicznym), przekształcenie będzie możliwe dopiero po uprzednim podziale działki. W takich wypadkach przekształcenie nie nastąpi z mocy prawa, a dopiero w dniu założenia nowej księgi wieczystej dla działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Opisywana ustawa dotyczyć będzie także tych gruntów, które zostaną zabudowane budynkami mieszkalnymi dopiero po 1 stycznia 2019 roku. Dla tego rodzaju budynków momentem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności będzie oddanie budynku do użytkowania.

Opłaty za przekształcenie

Opisywane zmiany związane będą z odpłatnością za przekształcenie. Samo przekształcenie nastąpi z mocy prawa, jednakże nowi właściciele gruntów zobowiązani będą do uiszczania opłaty związanej z nabyciem prawa własności. Opłaty będą dokonywane w formie corocznej opłaty, która uiszczana będzie przez kolejne 20 lat. Wysokość opłaty za przekształcenie powinna być w swojej wysokości podobna do corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste, która obowiązywała w dniu, w którym z mocy prawa dojdzie do przekształceń.

Nowa ustawa wprowadza także możliwość uiszczenia opisywanej opłaty jednorazowo. Zabieg taki uruchomi możliwość skorzystania ze specjalnej bonifikaty. W przypadku przekształceń prawa użytkowania wieczystego, które ustanowione było na gruntach Skarbu Państwa, bonifikata ta wyniesie aż 60 proc. i będzie stopniowo zmniejszana w kolejnych 5 latach o 10 proc. W przypadku przekształceń prawa użytkowania wieczystego, które ustanowione było na gruntach jednostek samorządu terytorialnego, wysokość bonifikaty będzie ustalana w drodze uchwały rady gminy lub sejmiku województwa.

Spodziewane problemy w obrocie nieruchomościami

Nowe zmiany (opisywane przekształcenia) ujawniane będą stopniowo w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków. Podstawą ujawnienia zmian będzie specjalne zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Procedura jego wydania nie została jednak opracowana w przemyślany sposób, co może doprowadzić do wielomiesięcznego zamieszania w obrocie nieruchomościami.

Opisane zaświadczenie, potwierdzające przekształcenie, wydawane będzie m.in. przez starostę (dla gruntów Skarbu Państwa), dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego (dla gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty) oraz wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (dla gruntów jednostek samorządu terytorialnego).

Problem, który może wpłynąć na obrót nieruchomościami, związany jest z czasem możliwego oczekiwania na wydanie właściwego dokumentu zaświadczenia, ponieważ wyżej wymienione podmioty będą miały na to aż 12 miesięcy. Według ocen części prawników brak takiego dokumentu będzie uniemożliwiać sporządzenie aktu notarialnego obejmującego umowę zbycia danej nieruchomości (np. lokalu w budynku posadowionym na nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym). Problem ten może doprowadzić do kilkumiesięcznego zamrożenia obrotu w części rynku nieruchomości. Obecnie nie zostały wypracowane w tym zakresie jednolite i wiążące stanowiska ani pośród notariuszy, ani sądów wieczystoksięgowych, które dalej miałyby ujawniać nowe wpisy w księgach wieczystych.

Problem ten odnotowuje także Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, które w niedawnym oświadczeniu wskazało, że brak opisywanego zaświadczenia będzie uniemożliwiać dokonywanie transakcji w obrocie nieruchomościami. Według przedstawicieli tego urzędu zaświadczenie stanowić będzie niezbędną legitymację do dysponowania swoim prawem (nowym prawem własności po przekształceniu). Przy tym jednak przedstawiciele Ministerstwa zakładają, że problem pozostaje wyłącznie teoretyczny, ponieważ ustawowe terminy na wydanie zaświadczenia są maksymalne, a według założeń resortu dokumenty mogą być wydawane w bardzo krótkich terminach. Przy tym twierdzenie to opiera się wyłącznie na założeniu, że podmioty wydające zaświadczenia (samorządy), kierując się interesem swoich mieszkańców, podejmą wszelkie starania, aby zaświadczenia wydawać niezwłocznie.

W nadchodzących miesiącach należy więc obserwować aktywność rad gmin oraz sejmików województw, które będą przygotowywać projekty uchwał określające bonifikaty. Niezależnie od tego konieczne jest przygotowanie się na ewentualne – możliwe, że tylko teoretyczne – problemy związane z wydawaniem zaświadczeń potwierdzających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Z uwagą należy także śledzić praktykę działań organów administracji, notariuszy oraz sądów wieczystoksięgowych, która będzie kształtować się w najbliższym czasie w związku z wejściem w życie nowych przepisów prawa.

Kancelaria Adwokacka
Adwokat Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl