Ranking kredytów hipotecznych – który kredyt jest dzisiaj numerem 1?

2018-12-04T12:06:58+00:00 Grudzień 6, 2018|

Ile artykułów, ile internetowych zestawień i porównań, tyle najlepszych i najtańszych kredytów hipotecznych. Obiektywizm w tym wypadku bywa dyskusyjny albo też wybrany klient to modelowy, idealny przypadek, niemal biały kruk wśród kredytobiorców.

Omówimy zatem kilka podstawowych kosztów kredytu, aby porównanie było rzetelne i nie sugerowało idealnego rozwiązania, gdyż każdy z nas ma zupełnie inną sytuację finansową, różną historię kredytową, inny pesel, a przede wszystkim inny cel kredytowania. Jedni kupują mieszkanie na rynku wtórnym, inni na pierwotnym, jedni budują dom, a inni kupują gotową szeregówkę. Część osób kupuje dla siebie pierwsze mieszkanie, część inwestuje pod wynajem, ale są i tacy, którzy inwestują pod tzw. flipping, czyli zakup mieszkania do remontu na szybką sprzedaż kolejnemu odbiorcy.

Marża

Podstawowym zyskiem dla banku, a dla kredytobiorców kosztem, jest marża, która jest uzależniona od co najmniej kilku czynników, takich jak oferta danego banku, wysokość wkładu własnego, zakup dodatkowych produktów ją obniżających (tzw. warunki promocji), rodzaj nabywanej nieruchomości. Biorąc po uwagę aktualne oferty banków, dzisiaj najniższą marżę jesteśmy w stanie uzyskać na poziomie nawet 1,3 proc. w Banku PKO BP, spełniając następujące warunki: wkład własny powyżej 50 proc., kwota kredytu minimum 700 tys. zł, wpływ wynagrodzenia powyżej 15 tys. zł/m-c na rachunek założony 6 miesięcy wcześniej, zakup kilku bankowych ubezpieczeń, i już prawie jesteśmy w domu.

Schodząc na ziemię, dla większości kredytobiorców sytuacja będzie wyglądać nieco inaczej. Otóż dla osób posiadających 10-proc. wkład własny najniższa możliwa marża do osiągnięcia to 1,7 proc. w Pekao SA, przy zakupie dodatkowo ubezpieczenia od utraty pracy. Dla osób, które dysponują wyższym wkładem własnym, na poziomie 20 proc., najniższą marżę – 1,5 proc. – osiągniemy w BGŻ BNP Paribas, kupując kilka dodatkowych produktów z sektora ubezpieczeń czy też deklarując wpływ wynagrodzenia na konto.

Prowizja

Drugim ważnym elementem kosztu początkowego w kredycie hipotecznym jest prowizja, która może kształtować się na poziomie uczciwego 0 proc., czyli bez przymusowego (= promocyjnego) zakupu ubezpieczeń od utraty pracy w takich bankach jak ING, Millennium czy też mBank SA, jak również może dochodzić nawet do 5 proc. w Alior Bank SA w ofercie standardowej. Niemniej jednak na rynku często spotkamy oferty z prowizją na poziomie 2 proc.

Reasumując, prowizja w kredycie to koszt startowy, który nigdy nam się nie zwróci, i często warto wziąć kredyt hipoteczny bez prowizji i wcześniej go spłacić, nadpłacić lub zbilansować, gdyż różnica na marży pokrywa się dopiero po 13 latach regularnego spłacania zobowiązania, a tym bardziej warto nie płacić prowizji na starcie, gdyż rynek się cały czas rozwija i myśląc o refinansowaniu tego kredytu w przyszłości, warto nie mieć ograniczeń finansowych.

Ubezpieczenie pomostowe

Ostatni koszt, który omówimy w tym artykule, to ubezpieczenie pomostowe, które spędza sen z powiek kredytobiorcom kupującym nieruchomości na rynku krakowskim, ze względu na co najmniej 9-miesięczny okres oczekiwania w sądzie na wpis hipoteki. Wyżej wymieniona opłata pobierana jest przez banki w formie podwyższonego oprocentowania poprzez podwyższenie marży do czasu wpisu na hipotekę przez bank w dziale IV księgi wieczystej. Koszt ten wynosi od 0,9 proc. do 1,5 proc. dla klientów z 10-proc. wkładem własnym oraz od 0,05 proc. do 1,5 proc. dla posiadaczy 20 proc. własnych środków.

W kolejnym wydaniu katalogu przedstawimy dalsze porównanie pozostałych kosztów. Reasumując, warto wybrać z właściwym doradcą finansowym kredyt skrojony na miarę według naszych potrzeb, wymagań oraz sytuacji finansowej.

Autor: Albert Opoka Doradca Finansowy
Phinance SA