Najem okazjonalny jako alternatywa dla klasycznej umowy najmu

2018-12-17T11:14:52+02:00 Grudzień 17, 2018|

Najem okazjonalny to stosunkowo mało popularna forma wynajmu nieruchomości. Czy obawy przed tego typu umowami są słuszne? Poniżej przedstawiamy główne cechy najmu okazjonalnego oraz wskazujemy jego wady i zalety w stosunku do klasycznej umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Informacje podstawowe

Najem lokali mieszkalnych został określony w sposób kompleksowy w ustawie z dnia 21  czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie lokatorów). Ustawa ta wprowadza do porządku prawnego szczególną formę umowy najmu – umowę najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny

W pierwszej kolejności należy wskazać, że umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mieszkalnych. Umowa taka może zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Obowiązkowymi załącznikami do umowy są następujące oświadczenia wynajmującego i najemcy:

  1. oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i konkretnych, określonych, osób w jego lokalu,
  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji z wynajmowanego lokalu,
  3. oświadczenie najemcy o poddaniu się ewentualnej egzekucji i jednoczesnym zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie nie krótszym niż 14 dni w sytuacji, gdy nie opuści on dobrowolnie lokalu.

Oświadczenie, o którym mowa w punkcie 3, sporządza się w formie aktu notarialnego – nie obejdzie się zatem bez wizyty w kancelarii notarialnej. Jednocześnie, w celu uniknięcia wątpliwości w przyszłości wynajmujący może zażądać notarialnego poświadczenia podpisu najemcy pod oświadczeniem opisanym w punkcie 2.

Ustawa nakłada też kilka dodatkowych ograniczeń i obowiązków przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego. Przykładowo, w terminie 14 dni od dnia jej zawarcia musi ona zostać zgłoszona do Urzędu Skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela. Jeśli  zaś zapomnimy o określeniu zasad waloryzacji czy zmiany czynszu, to nie będziemy mogli go zmienić w trakcie jej obowiązywania bez zawarcia odpowiedniego aneksu. Ponadto, jeśli chcemy pobierać dodatkowe opłaty (poza czynszem i mediami), to również musimy wskazać to w umowie. Wysokość kaucji nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznej wysokości czynszu. Już w ustawie przewidziano, że w przypadku konieczności przeprowadzenia eksmisji najemcy z lokalu z kaucji można pokryć również koszty egzekucji.

Wady i zalety oraz kwestie praktyczne

Powyższe omówienie cech charakterystycznych umowy najmu okazjonalnego wskazuje jasno na jej założenie, którym jest możliwość szybkiego i skutecznego eksmitowania najemcy, który np. zalega z płatnościami, niszczy lokal lub jego wyposażenie albo też doprowadza do innych szkód. Jest to główna różnica pomiędzy tą umową a klasyczną umową najmu lokalu mieszkalnego, jak również największa zaleta omawianej umowy.

W przypadku klasycznej umowy najmu po jej wypowiedzeniu, w sytuacji gdy najemca nie chce opuścić naszego lokalu, musimy złożyć przeciwko niemu pozew o nakazanie opuszczenia i opróżnienia mieszkania (czyli o tzw. eksmisję). Do czasu zakończenia takiej sprawy (która nie skończy się szybko – z racji obciążenia sądów można optymistycznie założyć kilka, kilkanaście miesięcy) nie będziemy w stanie w żaden sposób przymusić lokatora do opuszczenia naszego lokalu. Po wydaniu i uprawomocnieniu się wyroku, gdy nasz były najemca dalej odmawia wyprowadzki, będziemy zmuszeni skierować sprawę do komornika, który siłowo opróżni lokal. Egzekucja komornicza nie jest procesem szybkim i może się przeciągnąć, chociażby z uwagi na fakt, że jest możliwa wyłącznie w terminie od 1 kwietnia do 30 października. W międzyczasie mogą pojawić się inne komplikacje, np.  lokator może zażądać przyznania od gminy lokalu socjalnego – w przypadku uwzględnienia takiego wniosku do czasu jego przekazania przez gminę nie możemy skierować wniosku do komornika. Ogólnie cały proces odzyskiwania nieruchomości od lokatorów, którzy nie chcą się wyprowadzić, może być bardzo długi i kosztowny.

A co w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego? Jeśli lokator nie opuści lokalu do ostatniego dnia terminu wypowiedzenia, wysyłamy żądanie jego opuszczenia w terminie co najmniej 14 dni. Po tym terminie właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca zgodził się na eksmisję i po jej uzyskaniu (około miesiąca, dwóch miesięcy) można skierować wniosek do komornika. Komornik usunie takiego lokatora bez zbędnej zwłoki, ponieważ lokator podczas zawierania umowy sam oświadczył, że ma inne miejsce, w którym może zamieszkać. W przypadku eksmisji po umowie najmu okazjonalnego nie stosujemy m.in. przepisu, który uniemożliwia jej wykonanie w terminie od 1  listopada do 31 marca.

Omawiając kwestię wypowiedzenia umów najmu i ewentualnej eksmisji, nie sposób nie wspomnieć o fakcie, który wielu wynajmującym umyka – w przypadku, gdy postanowienia zawarte w umowie najmu (każdej, również najmu okazjonalnego) będą mniej korzystne lub sprzeczne z ustawą o ochronie lokatorów, nie znajdą one zastosowania. Przykładowo nieskuteczny będzie zapis, który umożliwi wynajmującemu wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji, gdy najemca zalega mu 15 dni z zapłatą czynszu. Art.  11 ustawy o ochronie praw lokatorów szczegółowo określa przypadki i sposób wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych. W przypadku braku zapłaty czynszu (ale nie jednomiesięcznego – muszą to być co najmniej trzy okresy płatności!) wynajmujący musi wezwać najemcę do uregulowania zaległości w terminie miesiąca pod rygorem wypowiedzenia umowy. Dopiero po bezskutecznym upływie tego okresu może skutecznie wypowiedzieć zawartą umowę. Co w sytuacji, gdybyśmy wypowiedzieli umowę na podstawie takiego zapisu sprzecznego z ustawą o ochronie praw lokatorów, lokator dalej zamieszkiwałby w naszym lokalu, a my wystąpilibyśmy o eksmisję? Sąd stwierdziłby, że umowa dalej obowiązuje, a powództwo oddalił. W przypadku umowy najmu okazjonalnego ryzykujemy ewentualne oddalenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy, a zatem w przypadku nieskutecznego wypowiedzenia umowy nasze straty będą wielokrotnie mniejsze.

Umowa najmu okazjonalnego jest zatem bezpieczniejsza dla właściciela – nie tylko umożliwia szybkie odzyskanie lokalu, ale w przypadku błędu minimalizuje ryzyko ewentualnych strat. Wady umowy najmu okazjonalnego to przede wszystkim niechęć najemców do ich zawierania (swoją drogą nieuzasadniona, ponieważ w przypadku wywiązywania się z obowiązków umownych w żaden sposób nie ogranicza ich praw), a także fakt, że ogranicza ona ich krąg – nie każdy będzie w stanie złożyć oświadczenie o posiadaniu innego miejsca, do którego mógłby się wyprowadzić (np. cudzoziemcy). Nie  można również zapomnieć o kosztach notariusza (z pewnością w całości nie pokryje ich najemca, który de facto pozbawia się w ten sposób ochrony gwarantowanej przez ustawę o ochronie lokatorów), dodatkowym czasie potrzebnym do jej zawarcia i większym formalizmie.

W mojej opinii, biorąc pod uwagę spotkane w praktyce problemy z odzyskaniem „nieszczęśliwie” wynajętego mieszkania, jest to jednak rozwiązanie godne polecenia. Ewentualne straty finansowe związane z dłuższym poszukiwaniem najemców oraz wizytą w kancelarii notarialnej zwrócą się z nawiązką w sytuacji, gdy nie będziemy musieli kierować do sądu sprawy o eksmisję i prowadzić klasycznej eksmisji z nieruchomości.

Autor: radca prawny Michał Dyśko
Kancelaria Radcy Prawnego Michał Dyśko