Edukacja kredytowa – poradnik kredytobiorcy

2019-01-21T12:56:20+00:00 Styczeń 23, 2019|

Jak porównać oferty banków oraz na jakie koszty i parametry zwrócić uwagę.

Aby porównać oferty, należy zwracać uwagę nie tylko na wysokość raty, ale i na marżę oraz WIBOR – składowe podstawy wyliczenia wysokości raty. Dodatkowo trzeba uwzględnić prowizję, ubezpieczenie wkładu minimalnego, ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki oraz koszty konta, wyceny, inspekcji i ubezpieczenia na życie, które często jest wymagane jako oferta pakietowa. Do wyliczenia rzeczywistych kosztów kredytu ważny jest również okres, w jakim planujemy spłacić kredyt. Powinniśmy ustalić, jaką wysokość raty chcemy płacić dobrowolnie. Większość kredytobiorców podpisuje umowę na 30 lat; nadpłacając kredyt, skracamy ten okres i koszty są mniejsze. Porównując oferty, należy też sprawdzić, czy bank oferuje możliwość nadpłaty kredytu bez wychodzenia z domu, bo niestety część banków nie ma jeszcze takiej funkcjonalności i chcąc nadpłacić kredyt, musimy osobiście udać się do placówki banku. Powyższy parametr w ostatnim roku okazał się być bardzo ważnym elementem decydującym o wyborze banku.

Czy lepiej wziąć kredyt na 20, czy 30 lat?

Bezpieczniej jest podpisać umowę na 30 lat. W sytuacji, gdy umowa jest na okres 30 lat, kalkulacja obejmuje wszystkie koszty na ten okres, natomiast jeśli kredyt zostanie spłacony w ciągu 20 lat, to rzeczywiste koszty będą takie jak przy kredycie 20-letnim. Warto pamiętać, że przy kredytach hipotecznych odsetki zawsze są płacone od aktualnego zadłużenia. Przesłanką przemawiającą za podpisaniem umowy na okres 30 lat jest większa zdolność na kolejny kredyt, który kredytobiorcy planują wziąć np. za 10 lat na większe mieszkanie lub budowę domu. Mniejsza rata już posiadanego kredytu to większa zdolność na kolejny kredyt. Okres 30-letni powinny również rozważyć osoby, które planują wynająć mieszkanie – w przypadku umowy kredytowej podpisanej na okres 30 lat nastąpi bilansowanie raty, ponieważ dochód z najmu będzie spłacał ratę kredytową. W przypadku umowy kredytowej podpisanej na 20 lat bilansowanie raczej nie wystąpi. Podpisując umowę kredytową, należy pamiętać o płynności gospodarstwa domowego. Przy niższej racie czujemy się bezpieczniej. Jest to szczególnie ważny element przy wzroście WIBOR-u i chwilowej stracie pracy przez jednego z kredytobiorców. Pamiętajmy, że zawsze możemy dobrowolnie nadpłacić kredyt 100, 200 czy 500 zł i ta kwota przeznaczona będzie na spłatę kapitału.

Które raty wybrać – malejące czy równe?

Ten dylemat pojawia się u każdego kredytobiorcy, który zobaczy, że odsetki w symulacji rat równych przedstawionej na okres 30 lat są większe o kilkadziesiąt tysięcy złotych od symulacji rat malejących. Hamulcem wzięcia kredytu w ratach malejących jest jednak wysokość pierwszej raty, która jest wyższa o kilkaset złotych, i często też brak zdolności kredytowej. Zawsze swoim klientom tłumaczę, że należy podpisać umowę z ratami równymi, a w razie posiadania wolnych środków dobrowolnie nadpłacać do wysokości pierwszej raty rat malejących lub więcej.

Zakładając scenariusz, że klient podpisał umowę na okres 30 lat z ratami równymi i będzie systematycznie nadpłacać różnicę wynikającą z raty równej do wysokości pierwszej raty rat malejących, to zapłaci mniejsze odsetki, niż przy ratach malejących, i spłaci kredyt w 20 lat.

Czy lepiej iść do banku, czy do niezależnego eksperta kredytowego?

Idąc do eksperta/doradcy mamy oferty wielu banków w jednym miejscu, idąc do banku – mamy tylko jedną ofertę. Koszty kredytowe u niezależnego eksperta są (a przynajmniej powinny być) dla Państwa takie same jak w banku, ponieważ banki płacą doradcy i klient nie powinien z tego tytułu ponosić żadnych kosztów. Dodatkowym atutem eksperta kredytowego jest to, że w jednym miejscu podpiszą Państwo trzy wnioski kredytowe, oszczędzając mnóstwo czasu, a w razie jakichkolwiek trudności ekspert kredytowy wie, jak się poruszać w gąszczu często niezrozumiałych procedur bankowych.

Kiedy iść po kredyt – dopiero kiedy znajdziemy mieszkanie czy wcześniej?

Oczywiście wcześniej. O badaniu zdolności kredytowej wiedzą już wszyscy, natomiast bardzo ważnym elementem są wskazówki eksperta kredytowego. Przykładowo, jeśli założymy konto w banku PKO i wpłynie nam tam 6 wpływów z wynagrodzenia, wówczas otrzymujemy zniżkę na marży o 0,15 proc., co przekłada się na kilkadziesiąt tysięcy złotych mniej odsetek w całym okresie kredytowania. Tego typu wskazówek zawsze udzieli doświadczony ekspert kredytowy.

Matematyka finansowa, strategia kredytowa – co to jest?

Matematyka finansowa – dobry ekspert kredytowy powinien wyjaśnić, jak zbudowane są raty malejące, a jak równe, jaka jest różnica pomiędzy tymi ratami. Jakiej wysokości będą odsetki w pierwszym roku kredytu, jeśli deweloper chce, aby wpłaty za mieszkanie były po 15 proc. ceny zakupu co dwa miesiące. Jak będą naliczane odsetki, gdy będziemy nadpłacać kredyt systematycznie co miesiąc, a jak gdy nadpłacimy większą kwotę raz na rok – i co się bardziej opłaci.

Strategia kredytowa – czy planujemy w przyszłości brać kolejne kredyty. Jakie środki w kolejnych latach planujemy przeznaczyć na spłatę kredytu. Bardzo często podczas takiej rozmowy/analizy okazuje się, że kredyt zostanie spłacony w dużo krótszym czasie, niż klient zakłada. Bardzo ważnym elementem takiego wywiadu z klientem jest przedstawienie symulacji kredytowej dla okresu, jaki wyjdzie z takiej analizy, ponieważ dla krótszych okresów zmienia się kolejność najlepszych banków w stosunku do okresu 30 lat.

Czy warto nadpłacać kredyt w okresie, gdy jest prowizja za wcześniejszą spłatę, czy poczekać, aż minie okres opłaty za wcześniejszą spłatę?

Oczywiście warto nadpłacać, bo przykładowo nadpłacając w 12. miesiącu trwania kredytu kwotę 50 000 zł przy prowizji 1,5% zapłacimy 750 zł prowizji, a odsetek zapłacilibyśmy 3510 zł przez najbliższe dwa lata od kwoty 50 000. W tym wypadku nadpłacając kredyt, zaoszczędzimy 2760 zł.

Zgodnie z obwiązującym obecnie prawem wszystkie banki po 3 latach od podpisania umowy kredytowej nie mogą pobierać żadnej prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Przez pierwsze trzy lata ustawodawca pozwala bankom na pobieranie prowizji. Część banków całkowicie zrezygnowała z pobierania prowizji, a część jeszcze pobiera i jest to procent od kwoty nadpłacanej. Czy warto nadpłacać np. w 30. miesiącu – trzeba zawsze indywidualnie przeliczyć i wówczas odpowiedź wynika z cyfr. Czy środki, które mamy na wykończenie mieszkania, lepiej włożyć jako wkład własny, a na wykończenie wziąć w kredycie hipotecznym, czy lepiej środki na wykończenie zostawić w „kieszeni” i mieć mniejszy wkład własny.

W 90 proc. przypadków lepiej środki, które mamy, włożyć jako wkład własny, a na wykończenie wziąć kredyt jako całość, bo w takim wypadku wkład własny zwiększa się z 10 proc. do 20 proc. i tym samym otrzymamy lepszą ofertę kredytową przy tej samej kwocie kredytu hipotecznego. Rozliczenie kwoty przyznanej na wykończenie następuje poprzez inspekcję pracownika banku i nie trzeba przedstawiać faktur. W sytuacji, gdy kredyt obejmuje wykończenie, rzeczoznawca bankowy realnie wyceni też naszą nieruchomość jako wykończoną. Jeśli natomiast we wniosku kredytowym nie uwzględnimy wykończenia, bank przez cały okres kredytowania widzi nasze mieszkanie w stanie deweloperskim, co jest niekorzystne dla kredytobiorcy.

Czy bank, w którym mamy konto, da nam najlepsze warunki kredytowe?

Niekoniecznie, oferty kredytów hipotecznych podlegają zmianom i w każdym miesiącu inny bank ma najlepszą ofertę. W momencie wnioskowania o kredyt należy porównać wszystkie oferty bankowe.

Czy ubezpieczenie na życie jest konieczne w ofercie kredytu hipotecznego?

Część banków tego wymaga i jest to oferta wiązana, są jednak banki, które nie wymagają ubezpieczenia na życie. Klienci często nie analizują dokładnie ubezpieczenia na życie przy kredycie hipotecznym, tylko podpisują, bo trzeba je wziąć. Jest to największy błąd, jaki popełniają, podpisując umowę kredytową z ubezpieczeniem na życie. Uważam, że ubezpieczenie na życie należy mieć, aby zabezpieczyć rodzinę, ale najlepiej wybrać u niezależnego brokera ofertę dopasowaną do potrzeb.

Autor:
Mirosław Pieróg, niezależny ekspert kredytowy i właściciel firmy KONSULT