Likwidacja użytkowania wieczystego – co dalej?

2019-03-01T10:12:39+02:00 Marzec 25, 2019|

1 stycznia 2019 roku doszło do częściowej likwidacji użytkowania wieczystego. Właściciele mieszkań i domów rodzinnych zbudowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste stali się z mocy prawa właścicielami lub współwłaścicielami gruntów.

Pojawia się teraz pytanie – co dalej? Czy właściciele mieszkań i domów powinni podjąć jakieś czynności w związku z przekształceniem? A jeśli tak, to jakie?

stawa z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów wprowadzająca częściową likwidację użytkowania wieczystego została już dwukrotnie znowelizowana. Była to odpowiedź ustawodawcy na pojawiające się wątpliwości i problemy. Ostatnia nowelizacja tej ustawy weszła w życie w dniu 13 lutego br. i zapewne doprowadzi do dalszych zmian w zakresie bonifikat należnych przy jednorazowej zapłacie opłaty przekształceniowej, o czym będzie mowa w dalszej części artykułu.

W związku z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność każdy właściciel mieszkania lub domu położonego na gruntach, które uległy przekształceniu, otrzyma urzędowe zaświadczenie potwierdzające, że doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. We wspomnianym zaświadczeniu wskazana będzie również wysokość opłaty z tytułu przekształcenia. Takie zaświadczenie powinno być wydane w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia i przesłane właścicielom mieszkań i domów.

Zaświadczenia wydawane będą bez wniosku właścicieli, natomiast każdy może wystąpić z wnioskiem o wydanie takiego zaświadczenia i wówczas okres oczekiwania na jego wydanie wynosi 4 miesiące, lub – np. w przypadku planowanej sprzedaży bądź innej czynności prawnej – może złożyć wniosek o wydanie takiego zaświadczenia w krótszym, 30-dniowym terminie. Obecnie przyjmuje się, że zaświadczenie o przekształceniu jest konieczne do zawarcia umowy przeniesienia własności w przypadku nowych mieszkań i czynności na rynku pierwotnym, nie jest natomiast niezbędne – zgodnie ze stanowiskiem Krajowej Izby Notarialnej, podzielonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości – do zawarcia takich umów na rynku wtórnym. Niewątpliwie jednak zawieranie umów sprzedaży mieszkania lub domu bez zaświadczenia może rodzić trudności, a zatem w każdym przypadku warto wystąpić o zaświadczenie o przekształceniu.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność powinno oczywiście zostać ujawnione w księgach wieczystych oraz rejestrze gruntów. Zgodnie z ustawą właściciele mieszkań lub domów nie muszą sami składać wniosków o ujawnienie przekształcenia w księgach wieczystych lub rejestrze gruntów, odpowiednie wpisy nastąpią bowiem na podstawie zaświadczeń urzędowych przesyłanych bezpośrednio do sądów wieczystoksięgowych i organów prowadzących rejestry gruntów, a wnioski takie nie podlegają opłatom sądowym.

Z dniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, tj. z dniem 1 stycznia 2019 roku, likwidacji uległ obowiązek zapłaty opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów, które uległy przekształceniu na podstawie ustawy. Ustawa wprowadza jednak obowiązek uiszczenia opłat za przekształcenie. Taka opłata (w przypadku właścicieli niebędących przedsiębiorcami) powinna być wnoszona przez 20 kolejnych lat w wysokości równej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu przekształcenia. Opłata za przekształcenie powinna być płacona w terminie do 31 marca każdego roku, przy czym zgodnie z ustawą termin wniesienia opłaty za 2019 rok mija w dniu 29 lutego 2020 roku.

Duże zainteresowanie wzbudza możliwość skorzystania z bonifikat w przypadku jednorazowego uiszczenia opłaty rocznej. W przypadku przekształcenia gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa ustawa wprowadziła 60-proc. bonifikatę w sytuacji, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie, a w każdym kolejnym bonifikata ulegnie obniżeniu o 10 proc. Ustalenie bonifikat w przypadku gruntów, które stanowiły własność samorządu lokalnego, pozostaje w gestii samorządu, który mógł przyjąć uchwałę przyznającą taką obniżkę. W praktyce wiele samorządów przyjęło uchwały wprowadzające bonifikaty, czasami w wysokości nawet 95–98 proc. (jak w przypadku Gdańska i Warszawy). Taka sytuacja mogła doprowadzić do zróżnicowania bonifikat w danej miejscowości w zależności od tego, czy właścicielem gruntu był Skarb Państwa, czy też samorząd lokalny. Z tego powodu ostatnia nowelizacja ustawy przekształceniowej wprowadziła zasadę, zgodnie z którą bonifikata w przypadku opłat za przekształcenie gruntów Skarbu Państwa nie będzie niższa, niż bonifikata przyjęta przez samorząd lokalny, a zatem jeśli samorząd przyjął wyższe stawki bonifikaty, to zostaną one automatycznie przyjęte także w stosunku do opłat za przekształcenie gruntów Skarbu Państwa. Z uwagi na ostatnią nowelizację pojawiają się głosy, że samorządy lokalne, które dotychczas uchwaliły bonifikaty np. w wysokości zgodnej z ustaloną w ustawie wysokością bonifikat obowiązujących przy przekształceniu gruntów Skarbu Państwa, mogą dążyć do zmian tych uchwał i podwyższenia bonifikat. Warto zatem obserwować działalność samorządów lokalnych, gdyż ich decyzje w zakresie ewentualnych wyższych bonifikat będą mieć znaczenie dla właścicieli wszystkich domów i mieszkań, których dotyczy przekształcenie.

Należy także pamiętać, że najwyższe bonifikaty obowiązują w przypadku jednorazowego uiszczenia opłaty przekształceniowej w roku, w którym przekształcenie miało miejsce, a zatem jeżeli do przekształcenia doszło w roku 2019, konieczna będzie co do zasady zapłata jednorazowej opłaty w 2019 roku. Aby skorzystać z takiej możliwości, należy zgłosić odpowiedniemu organowi zamiar wniesienia opłaty jednorazowej i skorzystania z bonifikaty. Ustawa zawiera wzór takiego zgłoszenia, a w odpowiedzi na nie organ powinien udzielić informacji o wysokości opłaty jednorazowej oraz możliwej bonifikacie.

adwokat Katarzyna Kisielewska-Tracz
Kancelaria Adwokacka Wojciechowska Kisielewska-Tracz Wojciechowski, www.wktw.pl