Zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny to jedna z najpoważniejszych decyzji finansowych w naszym życiu, gdyż wiąże się z umową najczęściej na okres 20–30 lat. Warto zatem zwrócić uwagę na wszystkie koszty w umowie ze względu na długoterminowy charakter zobowiązania i niejednokrotnie przy zmieniających się warunkach rynkowych brak późniejszych możliwości refinansowania (przeniesienia kredytu z banku A do banku B przy założeniu, że bank B zaoferuje nam lepsze warunki finansowania).
Pierwszym podstawowym kosztem każdego kredytu hipotecznego udzielanego w polskich złotych jest stawka WIBOR 3M, która jest jedynym zmiennym kosztem i jest notowana codziennie o godz. 11.00. Obecnie wynosi 1,71 proc. i nie zmieniła się od marca 2015 roku. W praktyce zmiana tej stawki oznacza zmianę wysokości oprocentowania naszego kredytu, a tym samym zmianę wysokości raty, która wraz ze wzrostem stawki idzie w górę, a z jej spadkiem w dół.
Drugim istotnym kosztem jest marża banku, która w całym okresie kredytowania jest wartością stałą, dlatego bardzo ważne dla całego kosztu w okresie np. 30 lat jest dobranie takiego zobowiązania, w którym będzie ona możliwie najniższa. W większości banków wysokość marży uzależniona jest od wskaźnika ryzyka LTV (loan to value – czyli wysokości udzielanego kredytu względem wartości zabezpieczenia) – oznacza to, że im większym wkładem dysponujemy, tym tańszy kredyt jesteśmy w stanie uzyskać. Obecnie marże znajdują się w przedziale od 1,3 proc. do 3,1 proc., co oznacza, że zaciągając zbyt drogi kredyt, możemy znacząco przepłacić.
Trzecim niezwykle istotnym elementem kredytu hipotecznego jest prowizja, która jest kosztem jednorazowym. Obecnie w ofertach banków waha się ona w przedziale od 0 proc. do 3 proc. wartości udzielanego kredytu. Najczęściej jednak oferty, w których prowizja wynosi magiczne 0 proc., to tzw. promocje z kosztami prowizji ukrytymi pod postacią różnych ubezpieczeń.
Kolejnym kosztem, zależnym od wysokości środków własnych przeznaczonych na zakup nieruchomości, jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego dla kredytobiorców posiadających wkład własny niższy niż 20 proc. Tutaj ciekawostka – w niektórych bankach ten koszt ponosimy z własnych środków, a w innych pokrywa go za nas bank.
Następnie warto zwrócić uwagę na ubezpieczenie pomostowe, zwane inaczej ubezpieczeniem do czasu wpisu na hipotekę. Ma to duże znaczenie w momencie, kiedy kupujemy inwestycję na samym starcie, gdyż płacimy za to ubezpieczenie do momentu wyodrębnienia lokalu i wpisu na hipotekę przez bank, co może oznaczać, że będziemy ponosić taki koszt przez okres kilkunastu miesięcy. Obecnie koszty tego ubezpieczenia kształtują się na poziomie od 0,05 proc. do 1,5 proc. dodatkowo do marży udzielanego kredytu.
Ważnym elementem przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jest ubezpieczenie na życie. Często wymagane przez banki obligatoryjnie jako jeden z warunków udzielenia kredytu. Niezwykle istotne jest, aby zwrócić uwagę na ogólne warunki ubezpieczenia i porównać jego zakres z ubezpieczeniami dostępnymi poza bankiem, gdyż niejednokrotnie otrzymamy lepsze warunki za niższą cenę.
Ponadto bank będzie wymagał od nas ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych w całym okresie kredytowania wraz z cesją praw z polisy na rzecz banku. Ważne, aby niemalże w każdym przypadku wybrać ubezpieczenie poza bankiem ze względu na znacznie niższe ceny przy zachowaniu tej samej jakości. Pamiętajmy, że zakres wymaganego ubezpieczenia obejmuje tylko mury, więc wykończenie wnętrza czy też zalanie sąsiada powinniśmy zawrzeć w osobnej polisie.
To tylko kilka najważniejszych wybranych kosztów, gdyż dochodzą do tego jeszcze koszty prowadzenia konta, wyceny nieruchomości, opłaty za wcześniejszą spłatę etc., dlatego warto skonsultować wybór odpowiedniego kredytu z doradcą finansowym.
Albert Opoka, Doradca Finansowy Phinance SA, albert.opoka@phinance.pl, www.albertopoka.pl