Niedozwolone immisje, czyli nie czyń drugiemu, co tobie niemiłe

2019-10-03T13:11:37+01:00 Październik 7, 2019|

W stosunkach sąsiedzkich naturalne jest występowanie uciążliwości związanych z wykonywaniem swojego prawa przez właścicieli sąsiadujących ze sobą nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, jakie zachowania są dozwolone, a jakie mogą wiązać się z konsekwencjami prawnymi.

Co do zasady właściciel może swobodnie i z wyłączeniem innych osób korzystać ze swojej nieruchomości. Nierzadko jednak korzystanie z uprawnień właścicielskich może powodować nadmierne uciążliwości dla właścicieli nieruchomości sąsiednich. Zjawisko takie nosi nazwę immisji i jako część szerszego zagadnienia, jakim jest prawo sąsiedzkie, zostało zdefiniowane w przepisach powszechnie obowiązującego prawa.

Pod pojęciem prawa sąsiedzkiego rozumie się zespół norm prawnych wyznaczających granice dozwolonych zachowań związanych z korzystaniem z nieruchomości, jak również określających skutki przekroczenia tych granic. Ich celem jest takie uregulowanie stosunków sąsiedzkich, aby zminimalizować możliwość wystąpienia konfliktów pomiędzy właścicielami nieruchomości sąsiednich. Normy prawne tworzące prawo sąsiedzkie zawarte są przede wszystkim w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (dalej k.c.), jak również w wielu innych aktach prawnych, w tym m.in. w ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane czy w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Jednym z podstawowych przykładów ograniczeń, które wchodzą w skład szerokiego pojęcia prawa sąsiedzkiego, jest zakaz niedozwolonych immisji, uregulowany w art. 144 k.c. Aby jednak móc dokładnie opisać, na czym polega zjawisko immisji i jak się przed nim bronić, należy na wstępie pokrótce wyjaśnić, jakie uprawnienia przysługują właścicielowi nieruchomości odnośnie do jego nieruchomości.

Zgodnie z art. 140 k.c., w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Już z pobieżnej analizy przedmiotowego przepisu wynika, iż prawo własności nieruchomości – choć bardzo szerokie – nie jest nieograniczone. Barierami wyznaczającymi granice wykonywania prawa własności są przepisy powszechnie obowiązującego prawa, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy.

Jednym z przepisów ustawy, który stanowi swoistą konkretyzację zasad wykonywania prawa własności nieruchomości, jest właśnie art. 144 k.c. Zgodnie z tym przepisem właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Czym zatem w praktyce są immisje? Powszechnie zjawisko to definiuje się jako zachowania zachodzące na nieruchomości własnej, nazywanej również wyjściową, lecz oddziałujące na nieruchomość lub nieruchomości sąsiednie. W tym miejscu należy wyjaśnić, iż pojęcie nieruchomości sąsiedniej w kontekście immisji rozumiane jest bardzo szeroko, a więc nie tylko jako grunty bezpośrednio stykające się, np. oddzielone ogrodzeniem lub lokale przylegające do siebie ścianami czy sufitem. Na gruncie przytoczonego przepisu uznaje się, że nieruchomością sąsiednią jest każda nieruchomość (gruntowa, budynkowa czy lokalowa) znajdująca się pod wpływem oddziaływania nieruchomości wyjściowej lub będąca w zasięgu takiego oddziaływania.

W nauce prawa utrwalił się podział immisji na immisje bezpośrednie i pośrednie. Pierwszy rodzaj immisji polega na bezpośrednim i celowym oddziaływaniu na nieruchomości sąsiednie. Może to polegać np. na zamontowaniu przez właściciela nieruchomości instalacji mających na celu odprowadzanie wody lub ścieków z tej nieruchomości bezpośrednio na działkę sąsiednią. Takie zachowanie jest bezwzględnie zakazane. Odmienny charakter mają immisje pośrednie. Są one de facto następstwem zwykłego korzystania z własnej nieruchomości. Polegają na takim działaniu w obrębie własnej nieruchomości, którego skutki są odczuwalne na nieruchomościach sąsiednich.

Najbardziej oczywistym przykładem takiego rodzaju immisji jest hałas, dym czy zapach. Co do zasady zjawiska takie są dozwolone. Trudno bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której właściciel nieruchomości nie może słuchać muzyki w swoim mieszkaniu lub rozpalić grilla na swojej działce. Taki zakaz byłby sprzeczny z przytoczonym już art. 140 k.c. Istotą niedozwolonych immisji pośrednich jest przekroczenie przeciętnej (dopuszczalnej) miary takich zachowań, przez co stopień ich uciążliwości narusza sferę własności właściciela nieruchomości sąsiednich. Powracając zatem do przykładu właściciela mieszkania, który słucha muzyki w swoim mieszkaniu, należy stwierdzić, iż dopóki słucha on muzyki z umiarkowaną głośnością, w sposób zgodny z przyjętymi standardami w danym sąsiedztwie, dopóty nawet jeżeli dźwięki te przedostają się do sąsiednich mieszkań, nie może być mowy o niedozwolonym zachowaniu. Jeżeli jednak muzyka odtwarzana będzie bardzo głośno, w sposób ewidentnie przeszkadzający użytkownikom sąsiednich nieruchomości, to wówczas możliwe będzie zakwalifikowanie takiego zachowania jako zakłócającego korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę.

Powyższy przykład doskonale pokazuje, że ustalenie, czy doszło do zakłócenia korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę, ma charakter ocenny i musi uwzględniać konkretną sytuację faktyczną, społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości oraz stosunki miejscowe. Inaczej bowiem będzie oceniane słuchanie głośnej muzyki w mieszkaniach zlokalizowanych w turystycznych kurortach czy tzw. dzielnicach rozrywkowych, a inaczej, gdy będzie się to odbywało w budynku położonym w obrębie spokojnego osiedla zamieszkałego w większości np. przez rodziny z małymi dziećmi. Podobnie byłoby w przypadku hodowli zwierząt, np. kóz. Naturalne jest, iż taka działalność wiąże się z uciążliwym zapachem. Jeżeli więc taka hodowla byłaby prowadzona w mieście, w sąsiedztwie domów mieszkalnych, należałoby uznać, iż zachodzi przypadek niedozwolonej immisji.

Ocena takiej działalności hodowlanej byłaby jednak zupełnie inna, gdyby prowadzona była na terenach wiejskich. W obu wymienionych przykładach mamy właśnie do czynienia z różnymi stosunkami miejscowymi. Innymi słowy zachowanie, które w danym miejscu może być uznane za niedozwoloną immisję pośrednią, w innym miejscu może zostać uznane za dopuszczalne. Oceny, czy dane zachowanie wykracza poza normy określone w art. 144 k.c., dokonuje sąd, biorąc pod uwagę, czy doszło do zakłócenia korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.

Jak już zostało wyjaśnione, przepisy nie wymieniają wprost niedozwolonych zachowań. Na sądach spoczywa obowiązek ustalenia, czy dane działanie spełnia przesłanki niedozwolonych immisji, czy też mieści się ono w granicach normalnego wykonywania prawa własności nieruchomości. Należy zaznaczyć, że w orzecznictwie sądowym za niedozwolone immisje pośrednie uznaje się m.in. nienależytą pielęgnację żywopłotu posadzonego na granicy sąsiadujących ze sobą nieruchomości, którego nadmierny rozrost doprowadza do zacienienia części nieruchomości sąsiedniej, czy wzniesienie na nieruchomości sąsiedniej budynku przysłaniającego światło dzienne lub utrudniającego bądź uniemożliwiającego odbieranie sygnału telewizyjnego lub radiowego przez właścicieli nieruchomości sąsiedniej.

Immisje pośrednie można również podzielić na tzw. immisje materialne i niematerialne. Pod pojęciem immisji materialnych rozumie się przenikanie na nieruchomości sąsiednie cząstek materii lub sił. Jest to najpowszechniejszy rodzaj zakłóceń korzystania z nieruchomości sąsiednich. Odnosi się do przenikania z jednej nieruchomości na drugą np. hałasów, drgań, zapachów, fal elektromagnetycznych czy pyłów i gazów. Odmienny charakter mają immisje niematerialne. Polegają one na negatywnym oddziaływaniu na sferę psychiczną właściciela nieruchomości sąsiedniej, powodują poczucie lęku czy też godzą w poczucie estetyki lub moralności. Jako przykład tego rodzaju immisji można wskazać składowanie na nieruchomości sąsiedniej materiałów toksycznych lub wybuchowych.

Jak zatem bronić się przed niedozwolonym oddziaływaniem na własną nieruchomość? W stosunkach sąsiedzkich wskazane jest utrzymywanie poprawnych relacji. W pierwszej kolejności warto zatem porozmawiać z sąsiadem, który dopuszcza się immisji zakłócających ponad przeciętną miarę korzystanie z naszej nieruchomości, i poprosić go o zaprzestanie takich działań. Jeżeli jednak rozmowa nie przyniesie pożądanych rezultatów, konieczne może okazać się podjęcie dalszych kroków, w tym wystąpienie na ścieżkę postępowania sądowego. Zanim jednak do tego dojdzie, wskazane jest wystosowanie pisemnego wezwania do zaprzestania naruszenia prawa, polegającego na niedozwolonym oddziaływaniu na cudzą nieruchomość. Jeżeli sąsiad nie zastosuje się do takiego wezwania, można wystąpić do sądu z tzw.

roszczeniami negatoryjnymi, określonymi w art. 222 § 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem w razie wystąpienia niedozwolonych immisji z nieruchomości sąsiedniej właściciel nieruchomości może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Jeżeli zatem niedozwolone oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią polega np. na zacienianiu tej działki przez zaniedbany żywopłot znajdujący się na nieruchomości wyjściowej, sąd może nakazać właścicielowi tej nieruchomości przycięcie żywopłotu. Podobnie jeżeli na sąsiedniej działce prowadzona jest działalność gospodarcza, z którą wiąże się emisja pyłów lub gazów, przywrócenie stanu zgodnego z prawem może ograniczyć się do konieczności zamontowania odpowiednich filtrów ograniczających tę emisję. Należy bowiem pamiętać, że przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie zawsze będzie oznaczało całkowite wyeliminowanie immisji. Jak już zostało wcześniej wspomniane, immisje pośrednie są dopuszczalne, dopóki nie przekraczają przeciętnej miary. Oznacza to, że stan zgodny z prawem będzie po prostu oznaczał zmniejszenie immisji do poziomu nieprzekraczającego przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Korzystanie z nieruchomości niemal zawsze wiąże się z oddziaływaniem na nieruchomości sąsiednie. Istotne jest jednak, aby wiedzieć, kiedy dane zachowanie będzie mieściło się w ramach uregulowanego ustawowo prawa własności swojej nieruchomości, a kiedy będzie stanowiło niedozwoloną ingerencję w cudze prawo. Trzeba bowiem pamiętać, iż w przypadku braku porozumienia między sąsiadami sprawa może znaleźć swój finał w sądzie.

Autor: Radosław Zieliński
Kancelaria Adwokacka Wojciechowska, Kisielewska-Tracz, Wojciechowski
www.wktw.pl