Nabywcy domów i mieszkań sami prognozują dalszy wzrost cen

2019-10-14T12:34:21+01:00 Październik 24, 2019|

Jaki jest rynek nieruchomości w Krakowie? Czy mieszkania będą tańsze? Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, bazujący w swoich ocenach na najbardziej obiektywnych danych, jakimi są treści aktów notarialnych, zaprezentował kolejne ważne dane, które świadczą o tym, że dobra passa rynkowa trwać będzie jeszcze co najmniej 2−3 lata. Niestety, potencjalni nabywcy mieszkańcy są zakładnikami tego sukcesu.

Z Krakowem konkurują inne miejscowości Małopolski

Analizy Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości (IA MRN) obejmują nie tylko rynki mieszkaniowe − pierwotny i wtórny. Badacze zadali sobie trud zanalizowania wybranych segmentów sektora nieruchomości, a nawet wybranych, najbardziej dynamicznie rozwijających się obszarów rynku w układzie lokalizacyjnym. Skupili bowiem swą uwagę na miejscowościach, które w ostatnim czasie prężnie się rozwijają (np. Zakopane), oraz na powiatach − krakowskim oraz wielickim, nie jest bowiem tajemnicą, że coraz więcej nowych inwestycji powstaje na terenach gmin sąsiadujących z Krakowem, a także w bardzo atrakcyjnej dla inwestorów stolicy Podhala.

Oferta nowych mieszkań i inwestycji jest mniejsza i praktycznie schodzi na pniu. Mniej jest gruntów dostępnych w Krakowie, ich ceny zwyżkują, podobnie jak i ceny mieszkań. Z danych zaprezentowanych przez Piotra Krochmala, szefa Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, oraz jego analityków wynika, że popyt na mieszkania dodatkowo wzmacnia liczba 10 tys. nowych mieszkańców miasta rocznie, którzy przybywają do Krakowa w poszukiwania lepszych perspektyw. Minimalny, odnotowany w ubiegłym roku spadek popytu napotyka na zjawisko dużo szybciej zmniejszającej się podaży nowych mieszkań.

Wzrost cen jest dodatkowo skutkiem rosnących w bardzo szybkim tempie cen gruntów (od 15 do 20 proc. rok do roku) oraz kosztów budowy (15 proc. rok do roku). Popyt na mieszkania nakręcają coraz wyższe wynagrodzenia (7 proc. rok do roku), a także niskie stopy procentowe. Te ostatnie powodują, że wśród dobrze zarabiających jest wysoka akceptacja dla wzrostu cen mieszkań. Dane te potwierdzają inne ośrodki analityczne. Od 2013 roku na polskim rynku nieruchomości odnotowywane są dynamiczne wzrosty cen mieszkań na rynku pierwotnym. Latem miała miejsce podwyżka cen m.in. w Krakowie, gdzie w lipcu 2019 roku za 1 mkw. trzeba było zapłacić średnio o 36 zł więcej niż w czerwcu br., czyli 8127 zł. W zeszłym roku za 1 mkw. mieszkania płacono 7269 zł, a więc o 858 zł mniej.

Pomimo wzrostu cen Polacy wciąż inwestują w nieruchomości. Zainteresowanie to wynika między innymi z braku wystarczającego nasycenia rynku mieszkaniami (deficyt mieszkań określany jest na 2−2,5 mln jednostek). Do zakupu nieruchomości przekonuje również obecna sytuacja gospodarcza kraju − bezrobocie jest niskie, a wynagrodzenia rosną. Potwierdzają to dane GUS, według których stopa bezrobocia w czerwcu tego roku wyniosła 5,3 proc. (najniższy wynik od 1990 roku), a średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw to 5139,70 zł w II kwartale tego roku. Pomimo że ceny mieszkań nie rosną tak gwałtownie jak w zeszłym roku, nadal utrzymuje się tendencja wzrostowa. Na rynku mieszkaniowym wciąż obserwowany jest wzmożony popyt, którego konsekwencją są drożejące grunty oraz materiały budowlane, a także deficyt pracowników.

W stolicy kraju przy zakupie mieszkania trzeba liczyć się z wydatkiem na poziomie 8414 zł/mkw., o 123 zł mniej niż w czerwcu tego roku, a w Gdańsku cena 1 mkw. to średnio 8283 zł, o 421 zł mniej. Mimo spadku cen, nieruchomości w Warszawie i Gdańsku są najdroższe w kraju − w porównaniu do lipca 2018 roku w stolicy trzeba zapłacić o 308 zł/mkw. więcej, a w nadmorskiej aglomeracji więcej średnio aż o 1223 zł/mkw. Wakacyjny wzrost cen średnio o 57 zł odnotowano też w Lublinie, gdzie koszt 1 mkw. w lipcu wyniósł 5906 zł. Nieznaczna tendencja wzrostowa zauważalna była także w Szczecinie, w którym trzeba było zapłacić o 13 zł więcej niż w czerwcu. Mimo niewielkiego wzrostu średni koszt mieszkania wyniósł tam 6354 zł/mkw. Podobnie sytuacja wygląda w Łodzi, gdzie cena 1 mkw. wzrosła o 67 zł, osiągając średnią kwotę w wysokości 6107 zł. Obniżka cen zauważalna jest natomiast w Warszawie oraz w Gdańsku.

Kredyt w cenie. Ale banki są coraz uważniejsze

Polacy nie rezygnują z zaciągania pożyczek na mieszkania, pomimo podniesienia marży kredytowej oraz pozaodsetkowych kosztów zobowiązania. Według BIK w porównaniu do zeszłego roku liczba chętnych wzrosła z 36,13 tys. do 41,4 tys. klientów w lipcu tego roku. Oznacza to, że zapytania o kredyty hipoteczne przesłało ponad 14 proc. więcej osób niż przed rokiem, a także około 15 proc. więcej niż w czerwcu tego roku, kiedy BIK określił liczbę klientów na 35,24 tys. W dodatku średnia kwota, o którą wnioskowali zainteresowani, wynosiła 277,75 tys. zł, czyli była o 9,4 proc. wyższa niż w 2018 roku.

Przy rosnących zarobkach Polaków popyt na kredyty nie maleje, gdyż większość obywateli ma wystarczającą zdolność kredytową. NBP w raporcie o sytuacji na rynku kredytowym w III kwartale 2019 roku, prognozuje dalsze zaostrzenie polityki kredytowej. − Od początku roku, powiem kolokwialnie, mamy do czynienia z dokręcaniem przez banki śruby – podkreśla Albert Opoka, senior partner w firmie doradczej Phinance. − To nieprawda, że w drugiej połowie roku wychodzą one naprzeciw kredytobiorcom z super ofertami. Przeciwnie, bardziej selektywnie podchodzą do klientów, starając się minimalizować ryzyko. Obserwujemy, że wnioskujący o kredyty poddawani są jeszcze głębszej analizie. Banki sprawdzają między innymi, czy pracodawca płaci składki ZUS w terminie. Choć pracownik nie ma na to żadnego wpływu, zwłoka w opłacaniu składek może być przeszkodą w uzyskaniu kredytu. O kredyt hipoteczny jest dziś znacznie trudniej. Proces decyzyjny przebiega dużo wolniej niż jeszcze kilka lat temu. Banki bardziej przebierają w klientach, gdyż mogą sobie na to pozwolić ze względu na niesłabnący popyt na rynku nieruchomości, a tym samym na kredyt hipoteczny, stąd też zapowiedź podwyżek marż, gdyż chcą one sprzedawać pieniądz drożej niż dotychczas. O kredyty jest w związku z tym trudniej i są one droższe niż jeszcze kilka miesięcy temu.

Wizytówką stolicy Małopolski jest budownictwo biurowe

Kraków wyróżnia się na tle innych miast przede wszystkim bardzo dynamicznym rozwojem rynku biurowego. − Jest on dzisiaj wizytówką stolicy Małopolski − podkreślał podczas prezentacji Jarosław Czerski, zajmujący się w IA MRN analizami rynku biurowego. − Ustępujemy jedynie Warszawie. Pod koniec roku mieliśmy w Krakowie ok. 1340 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Na uwagę zasługuje między innymi fakt, że w rankingu Tholons − 100 najlepszych lokalizacji rynku outsourcingu − Kraków znalazł się na szóstym miejscu na świecie (na pierwszym wśród lokalizacji europejskich). Ożywienie na rynku biurowym Krakowa trwa nieprzerwanie od roku 2011. Rekordowy był rok 2017, w którym oferta zwiększyła się o 193 tys. mkw. W roku 2018 odnotowaliśmy przyrost na poziomie 125 tys. mkw., ale tylko z tego względu, że o miesiąc przesunęło się oddanie jednej z większych ówczesnych inwestycji o pow. 20 tys. mkw.

W tym roku oddane zostaną w Krakowie obiekty biurowe o łącznej powierzchni 150 tys. mkw. (w realizacji są biurowce o powierzchni ponad 200 tys. mkw.). Podaż utrzymuje się zatem na zbliżonym poziomie jak w latach minionych. Na uwagę zasługuje jakość nowych obiektów biurowych, potwierdzona certyfikatami najwyższej klasy. Przykładem może być pierwszy z obiektów w kompleksie Wadowicka 3 Grupy BUMA. Inwestycja ta, oprócz rejestracji projektu w certyfikacji Fitwel, uzyskała na etapie projektowym także certyfikację ekologiczną BREEAM na poziomie Excellent.

Mamy tu wykorzystanie najnowszych technologii podnoszących funkcjonalność budynków − między innymi nowoczesny system parkingowy, usprawniający ruch na terenie centrum biurowego, oraz liczne udogodnienia dla rowerzystów. Na rynek wchodzą też powierzchnie biurowe znajdujące się w obiekcie V.Offices (w sumie 25 tys. mkw.), którego projekt w 2017 roku otrzymał certyfikat „International New Construction” oraz najwyższy wynik w Polsce i Europie Wschodniej w klasyfikacji BREEAM Outstanding (90,57 proc.). Inwestycje zmieniają wygląd industrialnych niegdyś fragmentów miasta. Przykładem może być Fabryczna Office Park przy al. Pokoju, także certyfikowana w systemie BREEAM na poziomie Excellent.

Tanie kredyty i rosnące zarobki Polaków wskazują, że ceny mieszkań pójdą jeszcze w górę. Rosnące wynagrodzenia, o których była mowa nieco wcześniej, przekładają się na autoprognozę u nabywców mieszkań, którzy sami przewidują dalszy wzrost cen mieszkań w najbliższym czasie. Ich optymizm, który nie jest tajemnicą również dla deweloperów, gdyż potwierdzają go badania ośrodków analitycznych, powoduje, że inwestorzy bez większych obaw podnoszą dziś ceny.

Janusz Michalczak