Planując zakup nieruchomości, przyszli nabywcy skupiają się przede wszystkim na walorach poszukiwanego mieszkania lub domu jednorodzinnego. Najczęściej zainteresowani kupnem sprawdzają cechy oferowanej nieruchomości, a dalej jej bezpośrednie otoczenie i inne informacje związane z samym miejscem, w którym zamierzają zamieszkać.

Niezależnie od powyższego, przechodząc już do samej transakcji nabycia nieruchomości, weryfikowane są możliwości finansowania zakupu przez zainteresowanego jej nabyciem. Ostatecznie też sprawdzane są informacje dotyczące samego sprzedawcy. W końcu to on odpowiadać będzie w przyszłości za ewentualne wady sprzedanej nieruchomości. Jednocześnie w przypadku transakcji przygotowywanej dla nieruchomości, która dopiero powstaje, pojawia się także ryzyko, że dana inwestycja nie zostanie zrealizowana. Powszechnie znane są historie, w których z uwagi na niewłaściwe zarządzanie firmą deweloperską dochodziło do nagłego wstrzymania inwestycji.

W przypadku gdy sprzedającym jest deweloper, nabywca może podjąć dodatkowe starania, aby sprawdzić jego wiarygodność. Przez to określenie można rozumieć zarówno poszukiwanie informacji o działalności dewelopera jako przedsiębiorcy, jak i – odnosząc to do konkretnej nieruchomości – informacji o realizowanym przez niego przedsięwzięciu.

Deweloper, czyli kto?

Na początek należy jednak ustalić, kim jest osoba lub podmiot nazywany deweloperem. Słownik języka polskiego wskazuje, że deweloperem jest osoba lub firma, która inwestuje w budowę nieruchomości (lokali lub domów) w celu dalszej odsprzedaży. Jednakże w przypadku poniższej analizy, która ma być pomocna dla konsumentów chcących zakupić nieruchomość od deweloperów w Polsce, zdecydowanie bardziej przydatne może być doprecyzowanie opisu tej działalności zawarte w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – potocznie nazywanej ustawą deweloperską. Ten obowiązujący od 2012 r. akt prawny uporządkował bardzo wiele zagadnień związanych z nabywaniem nieruchomości, a przede wszystkim zabezpieczył interes konsumentów nabywających nieruchomość (lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny). Ustalono w nim także zakres relacji (m.in. pewnych mechanizmów ochronnych) między opisywanym deweloperem a nabywcą nieruchomości.

W art. 3 pkt 1 tej ustawy zawarto definicję określenia deweloper, zgodnie z którą jest nim przedsiębiorca w rozumieniu ustawy kodeks cywilny, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy, a dalej przeniesienia tego prawa na nabywcę.

Prawem, o którym mowa we wspomnianym art. 1 ustawy, jest ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę, albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Deweloper jako przedsiębiorca

Przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy kodeks cywilny jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna (o której mowa w art. 331 kodeksu cywilnego) prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową. Działalność gospodarcza w tym wypadku powinna być rozumiana jako zarobkowa działalność budowlana i handlowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Dla działalności takich prowadzone są określone rejestry, które pozwalają każdemu obywatelowi na samodzielne i bezpłatne sprawdzenie, czy taka działalność prowadzona jest w sposób legalny. Wszyscy przedsiębiorcy podlegają wpisowi do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej (CEIDG) bądź do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego (KRS).

Pierwszy z rejestrów to Centralna Ewidencja Działalności Gospodarczej, prowadzona w systemie teleinformatycznym dla przedsiębiorców będących osobami fizycznymi. Każdy obywatel może dokonać weryfikacji danego przedsiębiorcy (osoby fizycznej) na stronie internetowej ceidg.gov.pl, gdzie po wpisaniu nazwy lub innych danych identyfikujących (NIP, REGON lub adres siedziby) samodzielnie może dokonać podstawowej kontroli tego, czy dana działalność jest faktycznie zarejestrowana i prowadzona. W rejestrze tym znajdują się oficjalne dane przedsiębiorcy oraz informacje o statusie jego działalności (np. o tym, że jest ona zawieszona lub wykreślona z rejestru).

Drugi z rejestrów to Krajowy Rejestr Sądowy, dający możliwość uzyskania informacji o przedsiębiorcach, których działalność wymaga uzyskania wpisu do takiego rejestru. Tu także można skorzystać z wyszukiwarki prowadzonej na stronie internetowej ems.ms.gov.pl. Zadaniem Krajowego Rejestru Sądowego jest powszechne udostępnienie informacji o statusie prawnym zarejestrowanego podmiotu, najważniejszych elementach jego sytuacji finansowej oraz sposobie jego reprezentacji. Znajdziemy tam osoby fizyczne i osoby prawne prowadzące działalność gospodarczą, a zatem takich deweloperów, którzy działają jako spółki osobowe (m.in. spółka komandytowa) lub spółki kapitałowe (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka akcyjna).

Kondycja finansowa dewelopera

Weryfikując dewelopera, warto zwrócić uwagę na kondycję finansową jego firmy. Najczęściej dla danej inwestycji (np. budowy osiedla lub danej grupy budynków wielomieszkaniowych) tworzona jest spółka celowa. Taka forma realizacji inwestycji znacznie ogranicza ryzyko niepowodzenia z powodu wszelkich zewnętrznych problemów firmy deweloperskiej. Jednocześnie samo sprawdzenie mniejszej spółki celowej może okazać się łatwiejsze, niż kontrola złożonej struktury wielkiego podmiotu. Przy czynnościach tych najlepiej skorzystać z pomocy profesjonalnego prawnika (adwokata lub radcy prawnego), który będzie mógł wykonać czynności sprawdzające sprawozdania finansowe takiej spółki, a także ustalić, czy wobec danego podmiotu prowadzone są komornicze postępowania egzekucyjne lub inne postępowania (np. upadłościowe).

Dokumenty inwestycji

Aby mieć pewność, że inwestycja jest realizowana zgodnie z prawem, powinno się uzyskać komplet niezbędnych dokumentów, takich jak prospekt informacyjny, odpowiednie pozwolenia (m.in. decyzje o pozwoleniach na budowę). Opisywany prospekt zawiera wszelkie niezbędne informacje dotyczące finansowania inwestycji, harmonogram budowy i opis poprzednich inwestycji dewelopera. Pozwolenie na budowę wraz z projektem pozwala na sprawdzenie wszelkich architektonicznych szczegółów danej inwestycji.

Konieczna jest także analiza księgi wieczystej oraz dokumentów planistycznych, takich jak decyzja określająca warunki zabudowy lub uchwała rady gminy określająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Weryfikacja tych dokumentów pozwoli na ustalenie informacji o właścicielu nieruchomości, ale też jej obciążeniach (np. hipotekami lub służebnościami) lub uprawnieniach (np. uregulowaną służebnością drogi koniecznej). W księdze wieczystej można ustalić także, czy deweloper zawarł już umowy deweloperskie z innym klientami. Dokumenty planistyczne pozwalają na sprawdzenie, jakie przeznaczenie ma nasza przyszła nieruchomość lub jej część (np. czy w danych lokalach będzie można prowadzić działalność usługową), ale też co może powstać w najbliższym sąsiedztwie (jakie przeznaczenie mają nieruchomości sąsiednie). Dzięki temu można ustalić, co będzie się działo w lokalach sąsiednich tej samej inwestycji lub inwestycji sąsiadującej. Analiza taka pozwala też z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć budowę kolejnych osiedli, obiektów użyteczności publicznej lub obiektów przemysłowych, a także perspektywę rozwoju infrastruktury dla interesującego nas otoczenia.

Umowa z deweloperem

Na koniec warto dokonać analizy samej umowy zawieranej z deweloperem. Wspomniana wcześniej Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadziła wiele standardowych rozwiązań prawnych, które mają na celu zabezpieczenie interesu konsumenta dokonującego zakupu nieruchomości (lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Jednakże mimo ochrony ustawowej nadal w wielu umowach pojawiają się zapisy niedozwolone. Są to najczęściej niedozwolone postanowienia umowne (tzw. klauzule abuzywne), które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, a także takie, które nie zostały uzgodnione z nabywcą indywidualnie.

Jednocześnie w niektórych umowach stosowane są pewne zapisy, które – mimo że są zgodne z przepisami prawa – kształtują obowiązki stron w sposób zbędnie obciążający nabywcę. Często tego typu zapisy można negocjować, zmieniając treść proponowanej umowy z korzyścią dla nabywcy.

Zakup nieruchomości wiąże się z dużymi nakładami finansowymi, z tego powodu jeszcze przed zakupem należy przeprowadzić odpowiednie analizy dokumentów – umów, pozwoleń – w oparciu o które w przyszłości będziemy mogli dochodzić naprawienia ewentualnych wad nieruchomości, i które również zabezpieczają prawidłowość realizacji danej inwestycji. Przy analizie tej zawsze warto skorzystać z pomocy profesjonalnego prawnika (adwokata lub radcy prawnego), który posiada doświadczenie w sprawach nieruchomości.

Kancelaria Adwokacka
Adwokat Mateusz Stelmach-Hawełka
www.stelmach-hawelka.pl