Samodzielne mieszkanie w domu jednorodzinnym – czy to w ogóle możliwe?

Już od dłuższego czasu deweloperzy oferują swoim klientom, oprócz mieszkań w blokach i apartamentowcach położonych w centrum miast czy na dużych osiedlach, lokale w bardziej kameralnych inwestycjach, o niskiej intensywności zabudowy.

Ci zatem, którym nie zależy na bezpośrednim sąsiedztwie licznych sklepów czy różnego rodzaju środków komunikacji, którzy zamiast betonu wolą podziwiać zieleń i jednocześnie nie są zdecydowani na kupno lub budowę domu, mogą rozważyć zakup mieszkania w budownictwie jednorodzinnym, które daje namiastkę posiadania własnego domu, a jednocześnie nie wyklucza dzielenia z sąsiadami obowiązków utrzymania budynku.

Tym samym lokal mieszkalny w domu jednorodzinnym to doskonała propozycja dla osób, które marzą o mieszkaniu z ogródkiem, o możliwości nawiązania bliskich sąsiedzkich relacji i wolą widzieć z okna trawę i kawałek nieba zamiast okien sąsiedniego bloku.

Zabudowa jednorodzinna jest przewidziana w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub w decyzjach ustalających warunki zabudowy często tam, gdzie w okolicy już podobna istnieje (jako kontynuacja założeń przestrzennych), w tym na obrzeżach miast, lub gdy z innych powodów (np. z uwagi na atrybuty środowiska naturalnego) wprowadzenie intensywnej, wielkogabarytowej zabudowy w danym miejscu nie byłoby wskazane.

Deweloperzy, nabywając nieruchomości przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, często nie przewidują na nich budowy domów jednorodzinnych przeznaczonych w całości dla jednego właściciela, ale w jednym budynku realizują dwa odrębne lokale mieszkalne, oferując ich nabycie różnym osobom.
W tej sytuacji u kupującego może zrodzić się pytanie: czy z punktu widzenia prawa jest to w ogóle możliwie i jak upewnić się, że nabywając lokal mieszkalny w takim budynku, będziemy mieli tylko jednego sąsiada?

Omawiając przedstawione zagadnienia, należy zacząć od zmiany w prawie, która miała miejsce w 2017 roku, a której celem było m.in. ujednolicenie przepisów prawa budowlanego oraz przepisów Ustawy o własności lokali. Do tego czasu w prawie polskim istniała swoista luka (a w zasadzie brak spójności pomiędzy tymi dwiema regulacjami), wykorzystywana często przez deweloperów. Umożliwiała ona wybudowanie budynku jednorodzinnego jedynie z dwoma lokalami, zaś po zakończeniu procesu inwestycyjnego wyodrębnienie w nim, a następnie sprzedaż, trzech lub nawet większej liczby lokali mieszkalnych. W praktyce zatem budynek jednorodzinny stawał się takim jedynie z nazwy, gdyż faktycznie było w nim kilka lokali mieszkalnych.

Trudno jednak stawiać zarzut inwestorom, gdyż często dostosowanie budynku „jednorodzinnego” do wyodrębnienia w nim większej liczby lokali, niż pierwotnie przewidywano, nie wiązało się ze złamaniem przepisów. Gdy dany lokal mieszkalny spełniał przesłanki określone w Ustawie o własności lokali o uznaniu go za samodzielny (nawet jeśli był trzecim lub kolejnym lokalem w budynku jednorodzinnym), właściwy starosta co do zasady nie miał prawa odmówić wydania zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokalu, będącego z kolei podstawą wyodrębnienia jego własności, a następnie zbycia na rzecz osób trzecich.

Taki stan rzeczy trwał wiele lat, a organy administracji publicznej nie były w stanie skutecznie przeciwstawić się tej powszechnej praktyce. W sytuacji bowiem, gdy Prawo budowlane wskazywało, że w budynku jednorodzinnym mogą istnienie więcej niż dwa lokale, Ustawa o własności lokali pomijała ten aspekt całkowicie – wymagając jedynie do wyodrębnienia lokalu spełniania przez niego opisanego w tej ustawie warunku samodzielności. W ten sposób przez długi okres budownictwo jednorodzinne było takim jedynie z nazwy, a w rzeczywistości w wielu miastach powstawały w świetle prawa nowe bloki.

Postulaty zmiany tej sytuacji pojawiały się od dawna, choć przez długi czas ustawodawca stał na stanowisku, że problem można rozwiązać w praktyce, i nie ingerował w tę kwestię. Zmiana w tym zakresie nastąpiła – jak wspomniano – w 2017 roku, przy okazji uchwalenia Ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, której art. 114 dokonał zmiany Ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, dodając w artykule drugim nowy ustęp – 1a. Co prawda, przepis ten nie był od początku doskonały, ale po jego nowelizacji w 2018 roku, doprowadził w końcu do zamierzonego rezultatu.

Obecnie starosta, wydając zaświadczenie o samodzielności danego lokalu, nie sprawdza jedynie spełnienia przez lokal określonych warunków technicznych, ale również jego zgodność z:

• ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem zamiaru prowadzenia robót;
• pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznym zgłoszeniem o zakończeniu budowy (gdy obowiązujące przepisy nie przewidują w stosunku do danej inwestycji obowiązku uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na jej użytkowanie).

Skoro zatem trzeci i kolejny lokal nie były przewidziane w zatwierdzonej pozwoleniem na budowę dokumentacji projektowej i nie wspomina o nich (bo nie może) pozwolenie na użytkowanie, a miejscowy plan lub decyzja wz przewidują zabudowę wielorodzinną – inwestor nie uzyska zaświadczenia o samodzielności lokalu zrealizowanego wbrew tym dokumentom. Powyższe, choć może nie rozwiązało ostatecznie problemu sprzed analizowanej zmiany, to na pewno doprowadziło do sytuacji, gdy deweloper, decydując się na realizację inwestycji o charakterze jednorodzinnym, nie będzie mógł ani wybudować, ani sprzedać w jednym budynku więcej niż dwóch lokali. Zatem kameralna zabudowa mieszkaniowa taką pozostanie, zgodnie z pierwotnymi założeniami.

Oczywiście może okazać się, że mniej doświadczeni deweloperzy (bo raczej świadomi nie przyjmą na siebie takiego ryzyka) będą nadal kontynuować poprzednią praktykę, choć w obecnym stanie prawnym będzie ona całkowicie contra legem. Trzeba jednak mieć nadzieję, że będzie ona miała charakter marginalny i wkrótce się ostatecznie zakończy.

Należy przy tym nadmienić, że możliwość wyodrębnienia jedynie dwóch lokali w budynku jednorodzinnym dotyczy danego budynku uznawanego za taki przez prawo budowlane. W przypadku gdy budynki są realizowane w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej – zwykle jeden budynek będzie odpowiadał jednemu segmentowi, a zatem w budynku bliźniaczym będą mogły znajdować się cztery lokale, a w budynkach w zabudowie szeregowej odpowiednio więcej lokali.

Decydując się na zakup lokalu mieszkalnego w budynku jednorodzinnym, upewnijmy się więc, czy decyzja udzielająca pozwolenia na budowę przewiduje realizację w nim dwóch lokali, a następnie sprawdźmy, czy inwestor takie dwa lokale faktycznie w nim buduje, zamierza wyodrębnić i sprzedać.

Jeśli deweloper zachęca nas do zakupu lokalu w nowej inwestycji, określając ją mianem jednorodzinnej, a jednocześnie np. oferuje do sprzedaży trzy lokale w jednym budynku jednorodzinnym, to lepiej poszukajmy innego dewelopera i innej inwestycji. Akceptacja powyższej oferty może bowiem doprowadzić już nie do tego, że nasze wymarzone mieszkanie będzie znajdować się w inwestycji jednorodzinnej jedynie z nazwy, ale że w ogóle nie powstanie, gdyż nie uzyska zaświadczenia o samodzielności – co ostatecznie wykluczy możliwość nabycia na własność naszego M.

Autor: Agata Wojciechowska Adwokat z Kancelarii Adwokackiej Wojciechowska, Kisielewska-Tracz, Wojciechowski, www.wktw.pl.